Hírek - Húzós hónapok elé nézünk: közeleg a tetőpont az új lakásoknál

A válság előtti szinteket közelítő, nagyjából 8400 új társasházi lakást adtak el tavaly Budapesten, és mivel az 5 százalékos áfával hirdetett lakások belátható időn belül elfogyhatnak, idén sem várható, hogy érezhetően alább hagyna a kereslet. Az OTP Budapesti Újlakás Értéktérkép legfrissebb adatai szerint 2019-ben tetőzhet a lakásátadások száma, miközben egyre több területen haladhatják meg az új lakások négyzetméterárai az egymillió forintot.

2018-ban valamivel 8400 feletti új társasházi lakást adtak el Budapesten. Bár ez néhány százzal elmarad az egy évvel korábbi mennyiségtől, a legutóbbi, novemberi áfa-bejelentésnek köszönhetően idén is maradhatnak a már-már válság előtti időket idéző keresleti szintek. Jelen állapot szerint ugyanis azoknak a projekteknek a lakásait, amelyek 2018. november 1. előtt jogerős építési engedélyt szereztek, 2023. végéig 5%-os áfával lehet értékesíteni. Az ilyen ingatlanok száma persze véges, így biztos, hogy az alacsonyabb árakon megvásárolható lakások iránt továbbra is élénk érdeklődés várható.

2019.01.17 12:06 Biztos, hogy örülünk az 5%-os áfa meghosszabbításának? - Sok projektet gyorsan átáraztak

"A novemberi döntés annak idején keltett némi felzúdulást a beruházók körében. Gondoljuk csak bele, akár csak egy nap különbséggel megkapott építési engedély is okozhat olyan helyzetet, hogy extrém esetben két szomszédos telken 5%-os, illetve 27%-os áfával is kínálhatnak új lakásokat" - mondja Valkó Dávid, az OTP Jelzálogbank vezető elemzője. "A piaci realitás - és nem csak szomszédos, közeli fejlesztések esetében, hanem összpiaci szinten - az lesz valószínűleg, hogy a 27%-os áfás lakások nettó árát még elfogadható nyereséget hozó szintre csökkentik a fejlesztők, miközben az 5%-os áfával kínált lakásokét bátrabban megemelik az érintett beruházók. Így összességében a jelenlegihez képest emelkedő árszintet kapunk majd, de az 5%-os és a 27%-os áfatartalom közötti eltérésből matematikailag adódó nagyjából 21%-osnál kisebb mértékkel" - latolgatja Valkó Dávid.

Valkó Dávid

vezető elemző

OTP Jelzálogbank / OTP Ingatlanpont

Valkó Dávid, terület- és településfejlesztő geográfus, földrajz tanár, illetve újságíró alapdiplomája, majd ingatlanszakértő másoddiplomája megszerzését követően, 2000 óta ingatlanpiaci elemzőként tevékenykedik.... Tovább »



Hogy az elméleti eszmefuttatásból mennyire és mikorra lesz realitás, még kérdéses. Mindenesetre, míg jelenleg már négy helyen, az I., II., V. és a XII. kerületben is meghaladja az egymillió forintot az új lakások átlagos négyzetméterára, egy-két éven belül a város más részein (VI., VII., VIII., IX. és a XI. kerületben, illetve a III. és a XIII. kerület bizonyos részein) ugyancsak általánossá válhat a hétszámjegyű négyzetméterár.

Az OTP Jelzálogbank statisztikája alapján idén átlagosan nagyjából 750 ezer forintot, jövőre azonban már átlagosan 850 ezer forintot kérhetnek négyzetméterenként az új lakásokért.


Mivel nem mindenhol lehet majd a magasabb árakat érvényesíteni, várhatóan csökken az eladásra kínált lakások mennyisége, ám ennek mértéke egyelőre nem becsülhető. Idén mindenesetre bő évtizedes csúcsot érhet el a lakásátadások száma. Az OTP Budapesti Újlakás Értéktérképe 2019-es átadással 13,5 ezer, kétlakásosnál nagyobb projektben megépülő lakást tartalmaz, ami több, mint a tavalyi szám duplája. Ebből az idén januári állapot szerint közel tízezer már gazdára is talált. Emellett 5600 olyan ingatlant is lehet már látni, amit várhatóan 2020-ban adnak át, s ezeknek csaknem fele már szintén elkelt.

Húzós hónapok elé nézünk: közeleg a tetőpont az új lakásoknál


Valkó Dávid szerint a 27% áfa mellett a piac érezhetően koncentrálódik majd, s a tőkeerősebb, illetve már több korábbi sikeres referenciával bizonyított beruházók vélhetően könnyebben adhatják el a megemelt árszinten is a lakásokat, mint az ismeretlen, az elmúlt évek boom-jára alakult kis cégek. A kereslet ráadásul egyértelműen visszaesik majd a már tavaly megindult, de idén és jövőre tovább pörgő tömeges átadások miatt, közvetetten is. "Az elmúlt időszakban ugyanis az újlakás-piac vonzotta a befektetési, kiadási céllal vásárlók tömegét. Idén és jövőre rengeteg ilyen lakás jelenik majd meg bérletre kínálva, ami lenyomhatja a frekventált területeken, a lakásárhoz viszonyítva nemzetközi szinten is igen magas lakásbérleti-díjakat. Még ha a csökkenés nem is lenne drasztikus, a hideg fejjel kalkuláló befektetőket elkedvetlenítheti, hogy így akár 4% alá is eshet a tiszta bérleti hozam"



Kerületi szinten nincs meglepetés a fő piaci mutatóknál mért dobogós helyekben. Továbbra is a XIII. kerület a legnépszerűbb mind a vevők, mind a beruházók körében. Míg a tavaly átadott 6400 lakás 20%-a épült meg itt, a 2019-re előre jelzett 13,5 ezer ingatlan csaknem egyharmada lehet a XIII. kerületben. A beruházók lelkesedése jogos: tavaly a fővárosban eladott 8400 új lakás 28%-a talált itt gazdára. A dobogó második fokán mindkét fő mutatóban a XI. kerület áll, ahol tavaly 1300 lakást adtak el, idén pedig 2700 átadása várható, ezt követi a IX. kerület. A 2016 óta tartó fellendülés hozadékaként emellett mostanra olyan peremkerületek is felkerültek Budapest újlakás-térképére relatíve nagy beruházásokkal (a XV., XIX., XXI. vagy akár a XXIII. kerület), ahol eddig csak elvétve, vagy még bőven a válság előtt épült új társasház. Ez a folyamat pedig a városszéli kerületekben is felfelé húzza az árakat.

Húzós hónapok elé nézünk: közeleg a tetőpont az új lakásoknál