A felvételi ponthatárok kihirdetését követően idén is sok diák számára kezdődik meg a roham a bérelhető, vagy megvásárolható ingatlanokért. A fővárosban az árak emelkedése tovább folytatódott az utóbbi két évben, sok kerületben a 20 százalékot is meghaladta a drágulás mértéke. A Takarék Index elemzői szerint ugyanakkor a fővárosihoz képest az árak jóval alacsonyabbak lehetnek a legnagyobb egyetemi kampuszoknak helyet adó vidéki városokban. Az elemzés alapján Budapesten és vidéken is lehetnek olyan területek, ahol még mindig jobban megéri vásárolni, mint bérelni.
Budapest
A fiatalok által kedvelt budapesti belvárosi kerületek lakásárai jelentősen emelkedtek az elmúlt tíz évben. A növekedésben a Palotanegyed vezetett, de több, mint duplájára emelkedtek a gazdát cserélt ingatlanok fajlagos árai Újlipótvárosban, Belső-, és Külső-Erzsébetvárosban, és az V. kerületben is. Azonban nem csak a belvárosi kerületek számítanak a hallgatók kiemelt célpontjainak a lakhatást illetően, hanem a nagy egyetemeknek helyet adó városrészek is, amelyek szintén látványos dráguláson mentek keresztül. Összességében minden kerület esetében bőven 60 százalék feletti különbségek mérhetőek a 2008 és a 2018-as fajlagos értékesítési árak között.
Az árak emelkedése az utóbbi évben is nagyon látványos volt, sok helyen a 20 százalékot is meghaladta. A gazdát cserélt ingatlanok átlagos fajlagos ára a legtöbbet Óbudán és Lágymányoson emelkedett, körülbelül 22 százalékkal, míg a vizsgált fővárosi egyetemi helyszínek közül a legkisebb árváltozás Belső-Terézvárost (14%) és az I. kerületet (16%) jellemezte.
2019.07.21 13:50 Jönnek a felvételi ponthatárok – Ennyiért bérelhetünk lakást Budapesten és a vidéki városokban
Ennek ellenére az utóbbi két terület továbbra is a második és harmadik legdrágábbnak számított. A legmagasabb, 800 ezer forintot is meghaladó átlagos fajlagos értékesítési árakkal rendelkező V. kerület után Belső-Terézvárosban és az I. kerületben is közelítették a 700 ezer forintot a négyzetméterenként fizetendő összegek. De a XI. kerület egyetemi helyszínein vásárlók sincsenek könnyű helyzetben, itt is 600 ezer forint körüli összeget kell fizetni a lakások négyzetméteréért. Az előbbieknél valamivel olcsóbbnak tűnt Belső-Ferencváros és a Palotanegyed, ahol átlagosan 536 ezer forint környékén mozogtak a fajlagos átlagárak, míg a népszerű egyetemi központok közül egyedül Óbudán és Nagyzuglóban volt 500 ezer forint alatt a négyzetméterár.
BudaPart
|
817 db lakás
29 – 124 m2 alapterület |
Átadás:
2019 Q3-tól |
|
0 – 0 M Ft
|
|
Ha valaki a vásárláson töri a fejét, lényegesen sokat spórolhat, ha kompromisszumot kötve a belváros és az egyetemhez közeli helyszínek helyett inkább kicsit külsőbb részeken néz körbe a lakások között. Újlipótvároshoz képest például Angyalföldön már közel 80 ezer forinttal alacsonyabbak (545 ezer Ft) az átlagos fajlagos árak, de Újpest vagy a XV. kerület választásával is jelentőset, nagyjából 200 ezer forintot lehet spórolni átlagosan négyzetméterenként. Szintén ugyanennyi takarítható meg, ha Lágymányos és Szentimreváros helyett a XXII. kerületet választják. Belső-Ferencváros esetében is hasonló a helyzet, a József-Attila lakótelep 100 ezer forinttal olcsóbb fajlagosan, míg a XIX. és a XVIII. kerületben 175-176 ezer forinttal alacsonyabb átlagárakkal lehet számolni.
Vidéki egyetemi városok
A fővárosihoz képest az árak jóval alacsonyabbak lehetnek a legnagyobb egyetemi kampuszoknak helyet adó vidéki városokban. Ezek között a legtöbbet átlagosan Gödöllőn kellett fizetni a lakások négyzetméteréért 2018-ban, itt ez meghaladta a 330 ezer forintot. A második helyen Győr, míg a harmadikon Debrecen állt még szintén 300 ezer forint feletti fajlagos árakkal, a negyedik helyre került Veszprémben ugyanennyivel. A vizsgált, legnagyobb egyetemi központok közül a legolcsóbban Miskolcon lehet lakást vásárolni, itt valamivel 170 ezer forint felett mozogtak az árak 2018-ban. Ez utóbbi esetben ráadásul a fizetendő összegek csak kevéssel haladták meg a 10 évvel korábbi szintet, a különbség mindössze 12 százalékos volt, míg Győrben több mint 70 százalékkal voltak magasabbak az átlagos fajlagos értékesítési árak, mint 2008-ban.
Megéri lakást venni az egyetemi évekre?
A lakáspiac jelenleg kedvelt befektetési alternatívának számít, így az egyetemre készülő leendő hallgatók családjai között is többen gondolkodhatnak el a lakásvásárláson. A döntés során fontos tényezők azonban, a bérleti díjak, és lakásárak szintje mellett, hogy a diák meddig tervez az adott ingatlanban élni. Ha ugyanis a vásárlásból fakadó költségek nagyobbak, mint amennyit pár év alatt a bérleti díjra költene el a család, akkor az ingatlantartásból származó későbbi hozamokat leszámítva nem biztos, hogy megéri vásárolni.
Budapest esetében 1,8 és 6 év között ingadozott az az időtartam, amely felett már a saját ingatlan bizonyulhat az olcsóbb megoldásnak, vagyis az eredmények azt mutatták, hogy a jelentősen növekvő lakásárak ellenére még lehet találni olyan kerületeket, ahol esetleg egy 3-3,5 év alatt megszerezhető Bsc diploma esetében is a vásárlás felé billenhet a mérleg nyelve a bérlés helyett.
IN Budapest
|
142 db lakás
22.6 – 32.25 m2 alapterület |
Átadás:
2020 Év vége |
|
25.9 – 34.9 M Ft
|
|
Érdemes azonban figyelembe venni, hogy a tanulmányaik miatt új városba költöző diákok közül sokan választják azt az alternatívát, hogy lakásuk egy-egy szobáját kiadják valamely ismerősüknek, csoporttársuknak. Az adott területet jellemző 30 százalékos bérleti díjakat nettó jövedelemnek tekintve, Budapest esetében az elérhető adatok szerint, a vizsgált helyszíneken így már csak 1,3 és 3,4 év között mozogtak a fedezeti időtávok.
A modell paraméterei
Fedezeti időtáv az a pont, ahol a bérlés és vásárlás költsége még éppen megegyezik. A fedezeti időtávok kiszámításához a Takarék Index kerületet jellemző átlag lakásáradatai mellett a Duna House bérleti díjai is felhasználásra kerültek.
A modell felállításánál az a feltételezés élt, hogy a lakás vételárának 50 százaléka hitelből (10 éves futamidő, 5 százalékos THM) kerül kifizetésre. A lakásvásárláshoz egyéb járulékos költségek is tartoznak. Az egyszeri költségek között szerepel:
- Az illeték, melynek mértéke 4 százalék
- Az ügyvédi díj és az adminisztrációs költségek 1 százalékra rúgnak
- A hitelfelvétel költsége 1 százalék
- A beköltözés, illetve felújítás költsége 5 százalék (drágább lakások esetében ez elképzelhető, hogy felülbecsli a költséget)
- Az amortizáció és a biztosítás díja évente a lakásár 1 százalékát teszi ki
- Szobakiadás esetén a bérleti díj jövedelem a piaci bérleti díj 30 százaléka lehet havonta (ezt nettó jövedelemnek tekintve).
A bérléskor a lakás mindig azonos minőségű, a bérleti díj az inflációnak megfelelően nő, szobakiadás esetében viszont nem változik. (Az ismerősnek történő kiadás során várhatóan a kiadó nem emel az infláció mértékének megfelelően a bérleti díjon.) A rendelkezésre álló saját forrást az 3 százalékos hozam mellett lehet befektetni. A diszkontfaktor megegyezik a hitel THM-értékével. A reál lakásár 2%-kal növekszik a vizsgált időszak során, a lakásért fizetendő tényleges összeg pedig a reállakásár növekedés plusz infláció ütemével nő.
Vidéken nehezebb lehet a helyzet
A vidéki városokban a fővárosihoz képest rövidebb időtartam esetén is meghaladhatják a bérlés költségei a vásárlásét. Győr esetében például már 2,6 év felett a vásárlás bizonyulhat olcsóbbnak, Debrecenben pedig 2,5 év után. A vizsgált városok közül a leghamarabban Pécsen egyenlítődik ki a bérlés és a vásárlás költsége, 1,9 év feletti időtartam esetében várhatóan a lakásvétel számíthat az alacsonyabb költséggel járó lakhatási megoldásnak. Természetesen a vidéki városok esetében is lehetőség van tovább csökkenteni a fedezeti időtávon, ha a lakás legalább egy szobáját kiadják, ebben az esetben 1,3-1,7 évre csökkenhet az időtartam, amely felett a vásárlás tűnhet az olcsóbb megoldásnak.
Vásárlás esetén több tényezőt is érdemes figyelembe venni, és mérlegelni az esetleges kockázatokat. A vásárlás mellett szólhat, hogy az adott diák nem csak a tanulmányai ideje alatt használhatja az adott ingatlant, hanem a munka kezdését követően is, ehhez azonban mérlegelni kell, hogy milyen esélye van a munkába lépésre az adott városban. Egy erős munkaerőpiaccal rendelkező település esetén ennek például nagyobb a valószínűsége. A vásárlás esetében kockázatot jelent, a tanulmányok idő előtti befejezése, vagy más városban történő folytatása, amelyre szintén fel kell készülni. Hozzá kell azonban tenni, hogy egy erős bérleti piaccal rendelkező település esetében könnyedén ki lehet adni az üresen maradt lakást.
Práter Park 2.
|
56 db lakás
36 – 54 m2 alapterület |
Átadás:
2019. dec |
|
37.5 – 40 M Ft
|
|