Az év első felére vonatkozó legfrissebb KSH adatokat megnézve egy igazán meglepő jelenség fedezhető fel a budapesti és az országos lakáspiaci adásvételek számában. Már három éve folyamatosan csökken a budapesti tranzakciószám, miközben az országos folyamatosan növekszik, évente legalább 7 ezer eladott használt és új ingatlannal. Behúzták a féket a befektetők és vásárlók, vagy inkább a szűkös kínálat miatt egyre kevesebb a budapesti adásvétel? Megnéztük, hogy milyen tényezők okozhatják ezt az ellentétes folyamatot.
A KSH legfrissebb lakáspiaci adataiból nemcsak az derült ki, hogy a használt lakások ára az előző negyedévinél 5,0%-kal, a 2018. I. negyedévinél 16%-kal volt magasabb, hanem az is, hogy miként változott az országos és a fővárosi tranzakciószám az elmúlt években. Utóbbi azért is igazán meglepő, mert igaz ugyan, hogy országosan évről évre nőtt az adásvételek száma a használt és új lakásoknál is, ez az emelkedés nem igaz ugyanakkor a budapesti piacra.
2019.07.29 16:05 Itt vannak a friss budapesti lakásárak – Nehéz elhinni azt, amit látunk
Országosan 2012-től folyamatosan nőtt a gazdát cserélt lakások száma, 2018-ban ez az érték összesen 163 ezerre duzzadt, ebből 9 ezer volt az új lakásokra vonatkozó adásvétel.
Budai Walzer I. ütem
|
260 db lakás
28 – 91 m2 alapterület |
Átadás:
2021 Q3 |
|
27 – 82.3 M Ft
|
|
Ha valaki úgy érezné, hogy ez nem elég magas szám a jelenlegi lakásépítési boom kellős közepén, az teljesen jogosan érzi ezt, ezekben a statisztikákban ugyanis csak azok az új lakások szerepelnek, amelyek már megkapták a használatba vételi engedélyt, vagyis lényegében beköltözhetők a tulajdonosok számára. Így tehát, az a 2018-as vásárlás, ahol tervasztalról választotta ki a vevő a leendő lakását, majd csak évekkel később fog bekerülni a statisztikákba. Ahogy erről korábban beszámoltunk, ez a későbbi bekerülés az árakra is vonatkozik, ami miatt a mostani kínálati árak és statisztikákban szereplők igencsak eltérnek egymástól. Amint átadják a jelenleg épülő projektekben a lakásokat, és ezek a számok is bekerülnek az adatok közé, az átlagárak akár meg is duplázódhatnak.
2019.08.05 10:30 Duplázódhatnak a lakásárak a következő években – Mutatjuk, hogy miért
Egészen más a helyzet Budapesten
Általános helyzet jelenleg, hogy országosan egyre több tranzakció valósult meg, egészen máshogy áll ebben azonban a főváros.
Az új lakások növekvő adásvétele egyelőre – éppen az említett késői bekerülés miatt – nem volt olyan nagyságrendű, hogy kompenzálni tudja a használt lakásoknál bekövetkező csökkenést. Így az összesített adatokban 2015 óta folyamatos csökkenés látható (igaz 2017-ben és 2018-ban aligha volt ebben érdemi különbség), az akkori 40 ezres tetőpont után a 2018-ban Budapesten eladott 36,2 ezer lakás azért is érdekes, mert eközben az országos tranzakciók évi minimum 7 ezerrel nőttek.
Mitől csökkenhettek a budapesti eladások?
Több tényező is állhat annak hátterében, hogy Budapesten csökkent a használt lakásokra vonatkozó tranzakciószám, miközben az országos folyamatosan növekedett. A kínálati oldalon a kevés minőségi fővárosi lakás és az egyre élénkebb vidéki lakáspiac adhat erre magyarázatot, míg a keresleti oldalról a budapesti befektetői kereslet alábbhagyása és a vidéki ingatlanok iránt megnőtt érdeklődés is okozhatja ezt az ellentétes folyamatot. Megkérdeztünk néhány lakáspiaci szakértőt, hogy ők hogyan látják ezt a helyzetet.
BudaPart
|
817 db lakás
29 – 124 m2 alapterület |
Átadás:
2019 Q3-tól |
|
0 – 0 M Ft
|
|
Valkó Dávid, az OTP Ingatlanpont vezető elemzője elmondta, hogy az elmúlt évek egyik valóban érdekes trendje a fővárosi forgalomcsökkenés, és bár 2017 és 2018 között alig pár tucatnyival lett csak kevesebb a tranzakciószám, a jelenség mindenképpen vizsgálatra érdemes. Mivel a vidéki forgalom mindeközben nőtt, adja magát az a magyarázat, hogy ebben a kettős folyamatban az olcsóbb területek népszerűségének növekedése a mozgatórugó. Ebben pedig mind a saját célra vásárlók költözései, mind pedig a növekvő árak miatt csökkenő hozam okozta befektetői érdeklődés mérséklődése egyaránt szerepet játszanak. Mindemellett az elmúlt évek családtámogatási intézkedései is összességében a megfizethető áron nagy alapterületet kínáló lakások és házak piacát élénkíthették, melyekből ugyancsak vidéken lehet könnyebben válogatni.
Valkó Dávid
vezető elemző
OTP Jelzálogbank / OTP Ingatlanpont
Valkó Dávid, terület- és településfejlesztő geográfus, földrajz tanár, illetve újságíró alapdiplomája, majd ingatlanszakértő másoddiplomája megszerzését követően, 2000 óta ingatlanpiaci elemzőként tevékenykedik…. Tovább »
Az Eltinga elemzői valamelyest másként látják a lehetséges magyarázatot, véleményük szerint nem annyira a befektetői kereslet csökkenése, mint inkább a szűkös kínálat miatt egyre kevesebb a budapesti tranzakciószám. Az új lakásokra vonatkozó adatokból adódik egy torzítás, a KSH-ba kizárólag a használatbavételi engedélyt követően kerülnek be a lakások:
„A statisztikákba való későbbi bekerülésből adódó eltolódás az új lakásoknál jelentős torzítást okoz, 2016-2018 között csak a fővárosban, a Budapesti Lakáspiaci Riport alapján, 6500-8000 új lakást adtak el évente, ami az évi 36-40 ezres tranzakciószámhoz képest elég jelentős. Ha ezt hozzáadnánk a használt lakások adásvételeihez, akkor azért már más lenne a kép. A használt lakások esetében a tranzakciószám csökkenést okozhatja részben az is, hogy az új lakások felé fordult a vásárlók egy része. 2015-ben már nagyon beindult a lakáspiac, de szinte alig voltak megvásárolható új lakások. 2016-ban azonban már indultak fejlesztések, ahol a tervezőasztalról már vásárolhattak lakást, így nem kellett beérniük a használt lakásokkal, ezért csökkenhetett a használt lakás adásvételek száma.”
Egressy Liget
|
38 db lakás
47 – 100 m2 alapterület |
Átadás:
2019. dec |
|
37.05 – 85.65 M Ft
|
|
Hozzátették azt is, hogy a kevés minőségi eladó ingatlan is okozhatja a budapesti adásvételek csökkenését. A gyors értékesítési számok ugyanis azt mutatják, hogy még erős a kereslet Budapesten, és az árak is jelentősen emelkednek. Nem véletlen, hogy Budapesten nőtt leginkább a lakások ára, az MNB árindexek szerint 2014-2018 között az éves változás (átlagos) 8%; 23,9%; 26%; 15,8%; 21,3%, míg a városokban csak 0,3%, 10,3%, 12,1%; 13,5%; 16,9%-os, a községekben pedig rendre még kisebb. Még a növekedési ütemben sem látszik jelentős visszaesés 2015-höz képest, ez az áremelkedés biztosan nem azt mutatja, hogy csökkent volna az érdeklődés a főváros iránt, így a kínálati ok erősebben van jelen.
2019.07.25 10:43 Lakáspiac – Ezt olvasd el, mielőtt a lakásárakról vitatkoznál a kocsmában!
CSENGERY PALACE
|
84 db lakás
39 – 122 m2 alapterület |
Átadás:
2020 Év vége |
|
47.05 – 190.05 M Ft
|
|