A jelenlegi szabályok alapján jövőre újra 27 százalékos áfával értékesítik majd az új lakásokat. Azok a vásárlók tehát, akik 2018. november 1-je utáni építési engedéllyel rendelkező projektben vásárolnak, a még be nem fizetett összeg után 22 százalékponttal több áfát fognak fizetni. Ez pedig egy új lakás esetében tízmilliós nagyságrend is lehet. Az OTP Bank a fizetési ütemezésben tud megoldást ajánlani azoknak, akiknek nincs elegendő saját forrásuk egy még csak tervasztalon létező projekt előfinanszírozására. Erről, a sokak számára nagy segítséget jelentő fizetési lehetőségről is beszélgettünk Nagy Gergellyel, az OTP Bank, Budapesti Régió ügyvezető igazgató-helyettesével.

A 27%-ra visszaemelkedő áfa hatására várhatóan kevesebb lakóprojekt indul el a jövőben, a kisebb fejlesztők eltűnhetnek és az árak növekedése is indokolttá válik. Mit gondol erről?

Az 5 százalékos áfával rendelkező lakások nagyrészt elfogytak, vagy kezdenek elfogyni a piacon, 2019 első félévében a korábbi évhez képest az új építésű lakásokhoz kapcsolódó tranzakciók egyharmadukkal visszaestek. Ha az új építésű lakások áfája visszaemelkedik 27 százalékra, akkor a fejlesztőknek 22 százalékponttal meg kellene emelniük az árakat, hogy ugyanazt a profitot elérjék. Ekkora áremelkedést a piac, azt gondolom, egy az egyben nem fog elviselni. Biztos, hogy lesz valamekkora áremelkedés, de ha például 11 százalékpontot emelnek, akkor a maradék 11-et a profitból kell elengedniük a fejlesztőknek. Így már csak nagy méretben érdemes lakásprojektet megvalósítani, tehát még jobban szűkülni fog a piac. Azt gondolom, hogy Budapesten nagyjából 5-10 nagy fejlesztő fog maradni, a kisebb és közepes cégek pedig el fognak tűnni, vagy jóval kisebb számban lesznek jelen. Mivel az építési költségek, a telekárak nem csökkennek, az árrés sokkal kisebb lesz. Szűkülő kínálatban pedig nem kell annyira árat csökkenteni, hiába esik vissza egy kissé a kereslet, ez nem lesz olyan mértékű, mint a kínálat csökkenése. Emiatt gondolom, hogy árcsökkenés semmi esetre sem prognosztizálható. A legnagyobb veszélye a 27 százalékos áfának, hogy már most látszik, hogy emellett jóval kevesebb új lakás fog a piacra kerülni.

A jelenlegi szabályok értelmében milyen lehetősége van egy lakossági vásárlónak hitelfelvételre egy most épülő új lakás esetében?

A lakossági ingatlanfinanszírozás esetében egyébként zömében két módszer vált népszerűvé. Az egyik, hogy 20-25 százalék foglalót, vagy egyéb jogcímen egy adott összeget kifizet a vevő, majd a használatbavételi engedély átvételekor fizeti ki a maradékot. A másik út a szakaszos fizetés, ekkor a vevő 20-25 százalékokat fizet ki az adott készültségi foknak megfelelően. Mind a kettőre létezik banki finanszírozási forma, értelemszerűen a használatbavételi engedélyre adott finanszírozás az egyszerűbb, de sok olyan projekt is van, amikor 20-25 százalékonként kell fizetni. Ha a 2018. november 1. utáni építési engedéllyel rendelkező projektről van szó és a vevő megbízik az eladóban, akkor – banktól függetlenül – korábban is kifizethet egy, a készültségarányosnál nagyobb összeget, így még a kedvezményes áfa szerepel majd a számlán. A szabályozás szerint ugyanis 2018. november 1. előtt jogerős építési engedéllyel rendelkező projekteket 5 százalékos áfával lehet értékesíteni egészen 2023-ig, ami viszont ezt követően szerezte meg az építési engedélyt az már a 27 százalékos áfa hatálya alá esik jövő év január elsejét követően. Az áfatörvény szerint, ugyanakkor, ha még idén szabad rendelkezési számlán jóváírásra kerül az eladónak kifizetett előleg, akkor az abban a pillanatban hatályos áfatörvények alapján kell megfizetni az áfát, tehát alacsonyabb, 5 százalékos szinten. Itt lép be a bank. Ezt az összeget, ami jelen esetben a lakás teljes bekerülési költsége, ugyanis elő tudjuk finanszírozni, szabályozott keretek között.

Nagy Gergely

Budapesti Régió – ügyvezető igazgató-helyettes

OTP Csoport

Nagy Gergely ügyvezető igazgató-helyettesként 2015 májusa óta irányítja az OTP Bank Közép-magyarországi (Budapest és Pest Megye) kiemelt vállalati területét. Ezt megelőzően több mint 10 évig dolgozott különböző… Tovább »

Hogyan tudja az OTP ezt a helyzetet, azaz az előfinanszírozás kockázatát kezelni ebben az esetben?

Most az előttünk álló néhány hónapban segítséget biztosítunk ügyfeleinknek ahhoz, hogy a hatályos áfatörvényeknek is megfelelve, az év végéig az előbb említett rendelkezési számlára kerüljön a lakás vételára, még az alacsonyabb áfatartalommal. A kockázatokat természetesen mi is igyekszünk leszorítani. Minden egyes projekt esetében megbizonyosodunk arról, hogy az adott fejlesztő megbízható, illetve hogy az épület elkészül majd és meg fogja kapni a használatbavételi engedélyt. Ez azt jelenti, hogy kizárólag tőkeerős, komoly szakmai múlttal rendelkező nagyobb beruházások esetén tudjuk segíteni a finanszírozást.

A potenciális hitelfelvevő részéről más feltételeket követelnek meg? A kamatláb is más?

A magánszemély fizetőképességét a banki sztenderdeknek megfelelő hitelbírálati folyamattal vizsgáljuk. A biztosíték az előfinanszírozott termék esetén nekünk ahhoz kell, hogy eljussunk a használatbavételi engedélyig, és így az addig függőben lévő jelzálogjog véglegesen bejegyzésre kerüljön. A kamatlábat pont úgy fogjuk kezelni, mint egy normál lakáshitelnél.

Más bankok is készülnek ennek a piaci igénynek a finanszírozására?

Nincs ilyen információm. Az OTP Bank a lakáshitelpiac egyik legjelentősebb szereplője, a legszélesebb termékpalettával, mind projektfinanszírozói, mind pedig lakossági finanszírozói oldalról. Ebben az esetben egy speciális piaci helyzet adódott és úgy gondoltuk, hogy erre a helyzetre is reagálnunk kell.

Ahogy említette, ezzel a finanszírozási formával a piaci igényekre tudnak reagálni. Mennyi tranzakciót érinthet ez az új finanszírozási forma?

Folyamatosan monitorozzuk a fejlesztőket is, de egyelőre kevés olyan projekt van a piacon, ami 2018. november 1. után kapott építési engedélyt és már értékesítik. Jelenleg nagyjából 300-500 lakásról beszélünk, de biztos, hogy bővülni fog ez a szám és év végére felmegy akár 2-3 ezerre is. Hogy ebből mennyi lesz értékesítve és mennyien szeretnének hitelt felvenni, még nem tudjuk.

Mit gondol arról a jelenségről, hogy az új lakásokra vonatkozó befektetői keresletre hatással lehet akár az új állampapír is, amivel már közel azonos hozamot lehet elérni, mint egy új lakás bérbeadásával?

Ha kétszámjegyű hozamot lehetne realizálni a lakásbérbeadáson, akkor sokan most sem gondolkoznának. Jelenleg 5-6 százalék a hozamszint a most vásárolt új lakásokon, de ez tovább eshet. Nagyon sok lakás kerül majd idén és jövőre a piacra, tehát a bérlakás piacon továbbra is nagy lesz a kínálat. Ha a hozam 4-5 százalékra esik vissza, akkor a Magyar Állampapír Plusz már valóban komoly versenytársa lehet a befektetési célú lakásvásárlásoknak. A MÁP+-al ugyanis közel évi 5 százalékos hozamot is lehet realizálni, ugyanakkor nincs bérbeadási „nyűg”.

Az építési költségek emelkedése hogyan változtatta meg a fejlesztés kockázatát?

Az elmúlt 3-4 évben óriási változás történt abban, hogy kik jöttek a bankhoz finanszírozásért. Korábban nagyon sok kis és közepes méretű, kevésbé tőkeerős szereplő volt. A bankrendszer, tanulva a korábbi válság hibáiból, nagyon erősen megszűrte azt, hogy kit finanszíroz. Banki oldalról konzervatívan finanszírozunk, a tőkeerős, jó lokációjú, megfelelő önerővel, szakmai tapasztalattal rendelkező ügyfelekre koncentrálunk, ez értelemszerűen a nagyobbak irányába terel minket. Az építőipari kapacitások rákényszerítették a szereplőket arra, hogy ne fizessenek egy generálkivitelezőnek, akik jóval drágábbak, mintha a lakóingatlan-fejlesztő házon belül oldaná meg az építést. Mivel nagyon szűkek voltak az építőipari kapacitások, a legnagyobb szereplők kialakították azokat az alvállalkozói köröket, amelyek nekik dolgoznak. Bankként mi már ezeket is vizsgáljuk, tehát megnézzük, hogy az egyes projekteknél kik az alvállalkozók.

Mekkora csúszást tapasztalnak finanszírozóként az épülő új projekteknél? Az építés folyamán jelentkező minőségi problémák mennyire jellemzőek? Mégiscsak valahol a bank lesz a tulajdonosa ezeknek az ingatlanoknak, nem mindegy mit vesz.

Teljesen általánossá vált, hogy 3-6 hónapos csúszások vannak a projektekben, amit mindenki tudomásul vett, szerencsére az elmúlt időszakban nem nőtt ez az időtartam. Mi inkább a közepes-nagyobb méretű szereplőkkel állunk kapcsolatban, náluk minőségi kifogásokról nem hallottam. A piacon a szereplők számának csökkenésével a minőség is jobb lett, én nem számítok nagy problémákra a bankok által finanszírozott projektek esetében.

Találkoztak olyan projekttel, ahol a szerződésben foglalt árat építés közben megemelte a kivitelező?

Nagy szereplőnél nem tudok ilyesmiről, ők ugyanis hosszútávon a piacon szeretnének maradni, számukra fontos a jó hírnév. Úgy tudom, megfelelő költségtartalékokkal dolgoznak, ez egyébként banki elvárás is a mai piaci környezetben Ilyen elvárás az is, hogy legyen egy bizonyos mértékű előértékesítés, mondjuk 20-25 százalékos foglaló kifizetésével, ez ugyanis szintén biztonságot jelent a banknak. Egy kétlakásos társasháznál már előfordulhat áremelés, ezért magánszemélyként nagyon meg kell gondolni, hogy kivel építtet valaki. Valljuk be, a mostani gyorsan változó építési piacon valóban nehéz lehet egy másfél év múlva lezáruló projektnél előre kikalkulálni, hogy mennyi lesz a kivitelezés teljes költsége.