Bár Budapest egészét tekintve a lakásárak a gazdasági fundamentumok által indokolt szinthez (háztartások jövedelme és munkanélküliség alapján) képest felülértékeltek, ez azonban nem egyenletesen jelenik meg a főváros egyes kerületeiben. Az MNB Lakáspiaci Jelentése öt részre bontva vizsgálta meg a fővárost a lakáspiaci kondíciók, a lakásállomány megújulása, vagy a lakásvásárlók tulajdonságai szempontjából.

A főváros egyes kerületei érdemi különbségeket mutatnak a lakásárak szintjét és a jelenlegi ciklusban megfigyelt változását tekintve is. A legdrágább helyen, az V. kerületben 2018-ban 801 ezer forintos átlagos négyzetméterár volt tapasztalható, míg a legolcsóbb kerületben mintegy 289 ezer forintos. A fővárosi bérek emelkedése (2013-ban nettó 208 ezer Ft, míg 2018-ban nettó 285 ezer Ft átlagosan) emellett láthatóan nem követte le a lakásáremelkedést. 2013- ban még számos kerületben volt az átlagos négyzetméterár a havi nettó átlagkereset alatt, míg 2018-ban ez már egy kerületben sem teljesült, így vélhetően egyre többen szorulnak ki az olcsóbb, külsőbb kerületekbe.

Jól látható különbségek vannak a főváros különböző területei között abban a tekintetben is, hogy a külföldi lakásvásárlók jellemzően a drágább, belvárosi kerületekben (V., VI., VII.) jelennek meg, míg az újlakás-fejlesztések is inkább a drágább, jobb lokációval rendelkező, de nem a legbelsőbb területeken összpontosulnak. Annak érdekében, hogy tisztább képet kapjunk a fővárosi lakáspiaci kondíciókról, Budapestet öt homogénebb területre bontva nézzük meg.

Történelmi belváros

A történelmi belváros (I., V. kerületek) Budapest központjában elhelyezkedő kiemelkedően drága terület, ami a fővárosi lakásállomány csupán 4 százalékát teszi ki. Az átlagos négyzetméterárak elérték a 770 ezer forintot 2018- ban, ami 53 százalékkal magasabb az egész főváros átlagánál. Az értékesített ingatlanok medián építési éve ezen kerületekben a legrégibb (1915) a fővárosban, míg a fejlesztési területek szűkösségét jól mutathatja, hogy a magas árszint és az élénk külföldi vásárlói jelenlét (2018-ban 23 százalék) ellenére a lakásállománynak csupán 0,9 szá- zalékát kitevő újlakás-fejlesztés zajlik a területen. Ezen a területen a lakásállomány minőségének javulását a kevés szabad terület, valamint a régi és sokszor műemlékvédelem alatt álló épületek megléte miatt az új építések helyett inkább a felújítások, renoválások hozhatják.

Buda

Buda (II., III., XI., XII. kerületek) a főváros második legdrágább területe a lakásállomány 25 százalékával és 2018-ban 574 ezer forintos átlagos négyzetméterárakkal. A lakásárak itt emelkedtek 2013 óta a legkisebb mértékben, ami a magas kiinduló árszint miatt is lehet. Ezekben a kerületekben a külföldi lakásvásárlók aránya alacsonyabb, hozzávetőlegesen az országos átlaggal megegyező. A Budapest egészére jellemzőnél nagyobb lakások keltek el 2018-ban (medián 60 négyzetméter), ezért ezen a területen vélhetően a lakhatási célú vásárlások jellemzőbbek. A budai kerületekben már érdemben jelen vannak az újlakás-fejlesztések, a lakásállomány 2,3 százalékát kitevő új lakás volt épülőben 2019 elején, ami a főváros egészére jellemző arányhoz hasonló.

Pest belváros

Pest belváros (VI., VII., VIII., IX., XIII. kerületek) területe a lakásárak szintje alapján még a fővárosi átlag felett helyezkedik el, az átlagos négyzetméterárak 2018-ban 544 ezer forintot tettek ki. Pest belvárosban a legalacsonyabb az értékesített lakóingatlanok medián alapterülete 50,6 négyzetméterrel, míg a külföldi vásárlók aránya ezen a területen is kiemelkedően magas, 2017-2018-ban összesen 15,3 százalékos volt. Pest belváros jellegzetessége még, hogy itt a leggyorsabb a lakásállomány forgási sebessége, vagyis a tranzakciók lakásállományhoz viszonyított aránya. 2017-ben egy év alatt Pest belvárosban 5,1 százaléka cserélt gazdát a lakásoknak, míg Budapest egészét tekintve ez az arány 4,2 százalék volt. A Pest belvárosi kerületeket a központi lokáció vonzóvá teszi a rövid távú, turisztikai bérbeadás céljából vásárló befektetők számára, akik jelenlétét a tipikusan alacsonyabb alapterületű lakástranzakciók is jelezhetik. Ezen kívül itt koncentrálódik a fővárosi lakásfejlesztések 56 százaléka (31 százaléka a XIII. kerületben), ami az itteni lakásállomány – budapesti szinten a legmagasabb – 5,4 százalékának megfelelő megújulását fogja hozni.

Budai Walzer I. ütem

1117 Budapest, Budafoki út 215.

260 db lakás 28 – 91 m2 alapterület	Átadás: 2021. máj
27 – 82.3 M Ft

Ajánlatot kérek

Pest északi külváros

Pest északi külváros (IV., X., XIV., XV., XVI. kerületek) területe a budapesti átlag alatti, 424 ezer forintos négyzetméterárakkal rendelkezett 2018-ban. A területen már alacsonyabb, az állomány 1,6 százalékát kitevő új lakás épül. A többlakásos ingatlantranzakciók közül 37,4 százalék panel típusú volt az elmúlt években. A külföldiek jelenléte alacsony, a tranzakciók 4,9 százaléka volt nem hazai vásárlókhoz köthető, míg a gazdát cserélt ingatlanok medián alapterülete alacsonyabb Budapest egészéhez képest.

Budapest déli része

Dél Budapest (XVII.-XXIII. kerületek) területe rendelkezik a legalacsonyabb árszinttel a fővárosban, ami 390 ezer forint volt átlagosan négyzetméterenként 2018-ban, ami már megegyezik a vidéki megyeszékhelyeken tapasztalttal. Dél Budapesten épül a lakásállományhoz képest a legkevesebb új építésű ingatlan, ami vélhetően összefügg az alacsony árszinttel. A többlakásos ingatlan adásvételek között itt a legmagasabb (43 százalék) a panel típusú lakások tranzakciószáma. A lakások forgási sebessége és a külföldiek jelenléte is ezen a területen a legalacsonyabb, a városközponttól távolabbi elhelyezkedés, valamint a családi házak magasabb aránya következtében pedig magasabb lehet a lakhatási célú vásárlás, ami a második legmagasabb budapesti medián alapterületben (59 négyzetméter 2018-ban) is megmutatkozik.

BudaPart

1117 Budapest, Kopaszi-gát 5

817 db lakás 29 – 124 m2 alapterület	Átadás: 2019 Q3-tól
0 – 0 M Ft

Ajánlatot kérek

A budapesti lakáspiaci folyamatokat vizsgálva összességében az látható, hogy a lakásár-emelkedés a főváros egyes területein bár nem volt egyenlő mértékű, de mindenhol jelentős volt. A jelenlegi lakáspiaci ciklus elején a drágább, belső kerületekben kezdtek el gyorsabban emelkedni a lakásárak, ám a megemelkedett árszint miatt kiszoruló kereslet a külső kerületekben is felhajtotta a lakásárakat. A belső kerületekben jelenleg érdemben több újlakás fejlesztés zajlik, ami növeli az ingatlanállomány minőségét és értékét, a külső kerületekben a megnövekedett keresletre azonban egyelőre nem reagált a kínálati oldal.

2019.05.13 10:15 MNB: Budapesten már jelentős a lakások túlértékeltségének kockázata
2019.05.15 14:35 Sokaknak fáj már: Európában is példátlan, ami a magyar lakáspiacon történt