A lakbér nem ablakon kidobott pénz, de ettől még egy albérlet simán lehet drágább a saját lakásnál – cikksorozatunk előző részében ennek az állításnak ágyaztunk meg, most pedig eggyel beljebb lépünk a lakásmegtérülés útvesztőjében. Bemutatjuk, hogy a felrobbanó albérletárak miként hozhatóak kapcsolatba az elszálló ingatlanárakkal, és hogy ez mit mond a bérlés és vásárlás örök kérdéséről. Számításaink szerint egy 30 milliós lakás már inkább 36 milliót érhet, amennyiben az albérletárakból indulunk ki. Megnéztük még azt is, hogy mekkora lakbér esetén válnánk közömbössé a lakásvásárlás és bérlés közötti döntésben, amely igencsak elgondolkodtató eredményeket hozott. Hangsúlyoznánk, hogy ezek a számítások csak annyira jók, amennyire a mögöttes feltételezések helyénvalóak. A jövővel kapcsolatban sosem lehetünk biztosak, de azért ebből nem következik az, hogy teljes a homály. Sorozatunk következő, záró epizódjában a lakásárak változását, illetve ahhoz kapcsolódva a bérlők és tulajdonosok közötti vagyonkülönbségeket vizsgáljuk majd meg egy hétköznapi példán keresztül.

2019.05.18 17:10 Borzalmasan magas a lakbér: tényleg jobb venni, mint az ablakon kidobni a pénzt?

Az örök kérdés: venni vagy bérelni?

Itthon ma kétféle emberrel találkozhatunk: az egyik repdes az örömtől, hogy még az árak elszállása előtt vett magának lakást, a másik pedig szorong a kitartó drágulás miatt. Oké, talán ez túlzás. De az már tény, hogy a lakásárak emelkedésével iszonyú forró lett a téma. Ilyenkor az emberek gyakran megijednek, hogy elmegy mellettük a vonat, és később már nem lehet saját lakásuk. Akik végül vesznek is, csak szidják magukat, hogy mennyire sok pénzt folyattak el lakbérre.

Az egész mögött az áll, hogy a közvélekedés szerint remek befektetés a saját lakás – az albi pedig kidobott pénz, ugye. A legutóbbi alkalommal elmagyaráztuk, hogy azért ez nem egészen így van. Az albérlet árában a lakhatásunkat közvetlenül fizetjük meg, ennek a szolgáltatásnak a díja pedig a kereslet és a kínálat függvényében alakul. A lakásárakkal egyértelmű kapcsolatban áll a lakbér, mert amikor túl olcsó a lakás a bérleti díjához képest, akkor többen döntenek a vásárlás mellett. Fordított esetben pedig ellenkezőleg, és mindez erősen visszahat a keresletre, azon keresztül meg az árakra. Bonyolult egy kapcsolat, annyi biztos.

Amikor saját otthonunk van, akkor azzal fizetünk a lakhatásért, hogy leteszünk egy nagy köteg pénzt a tulajdoni lapért. Azzal a pénzzel márpedig mást is kezdhetnénk, akár számottevő jövedelemre téve szert. Vagyis tulajdonképpen ezzel az elveszett haszonnal fizetünk azért, hogy saját négy fal között hajthatjuk álomra a fejünket. Be kell falaznunk a vagyonunk jelentős részét.

Nyilván, ez a két költség nem feltétlenül egyenlő. Korábban bemutattuk, min múlik az, hogy éppen az egyikkel vagy a másikkal járunk-e jobban. De ami még fontosabb, hogy mennyire sok bizonytalansággal kell megküzdenünk, ha a lakásvásárlás és bérlés pénzügyi egyenlegét akarjuk kiszámolni. A dolog ugyanis csak elsőre tűnik egyszerűnek. Nem létezik – nem létezhet! – olyan kalkulátor, ami ezt tutira megmondaná. Komplex számítások után is marad a jelentős bizonytalanság.

A lakásmegtérülés alapjai

Ez utóbbinak ugyanakkor inkább csak olyan esetben van jelentősége, ha második lakásról van szó, amit befektetési – és nem lakhatási – céllal vásároltunk. Amennyiben ugyanis a saját lakhatásunkat szolgálja az adott otthon, akkor annak a felértékelődése nem igazán releváns, hiszen ha el is adjuk egyszer, valahol akkor is laknunk kell majd. Persze mindig megtehetjük, hogy kisebb otthonba költözünk, vagy akár újra albérletbe, és ilyen módon a lakásunk addigi felértékelődését realizálhatjuk.

A befektetési szemléletű lakásvásárlás megtérülését a múltra még csak-csak ki lehet számolni, de előrefele már nagyon nehézzé válik. A lakásárak ugyanis kiszámíthatatlan ciklusokban ingadoznak, amit nagyon nehéz előrejelezni. Főleg, ha az időtávunk meglehetősen hosszú.

Viszont ha a vásárlás lakhatási céllal történik, akkor ennek a megtérülését már másképpen érdemes értékelni. Ebben a cikkben nyilván csak pénzügyi oldalról vizsgáljuk a dolgot, és nem foglalkozunk egyéb szempontokkal. A megtérülés mellett a vásárlóknak fontos lehet még a birtoklási vágy, a biztonságérzet, a kényelem, és még egy sor másik tényező, amiktől mi most szimplán eltekintünk.

A saját lakásnak az alternatívája az albérlet – a mamahotellel, kolival, és híd alatt lakással nem számolva. Mi az alábbiakban csak ennek a két, azonos körülményeket nyújtó opciónak a kifizetését vizsgáljuk. Vagyis a lakásmegtérülést saját magunknak számoljuk el, amely a kiadási célú megtérülésnél annyiban jobb, hogy teljes kihasználtságot feltételez. Az alábbiakban nem foglalkozunk a kisebb tételekkel, mint amilyen például az egyszeri adóvonzata a vásárlásnak, vagy a folyamatos költséggel járó amortizáció. Azért nem, mert ezeknek nincs igazán jelentősége egy hosszútávú értékelésnél, amely amúgy is jelentős bizonytalansági sávval rendelkezik.

Ez egy örökjáradék

Egy ilyen eszköz jelenértékének a kiszámításához szükségünk van a kifizetések szintjére (lakbér), annak átlagos változására (infláció), és egy diszkontrátára (tőkepiaci hozam). A jelenértéket itt úgy kell érteni, hogy az az összeg, amit az egész ügylet most pénzben kifejezve ér. Mindez tulajdonképpen a lakás olyan elméleti értékét adja meg, ahol a vásárlás és a bérlés kifizetései egyenlőek egymással. Ha az adott lakást pont ennyiért lehet megvenni a piacon, akkor igazából teljesen mindegy, hogy melyik mellett döntünk. Nem leszünk vele se előrébb, se hátrébb pénzügyileg. Ugyanakkor, amennyiben a piaci ár kisebb az elméleti értékünknél, akkor jobban járunk, ha a bérlés helyett inkább megvesszük a lakást.

Nézzük hát meg, hogyan is jön ki ez az elméleti értéke a lakásunknak! Az első dolog, amit meg kell határoznunk, az a kifizetésekkel kapcsolatos. Vagyis azzal, hogy mennyi a lakbér és miként emelkedik majd a jövőben. A kérdés valójában kacifántosabb, mint azt elsőre gondolnánk. El kell ugyanis döntenünk, hogy a most látott lakbérek reálértéke mennyire tekinthető egyensúlyinak. Az albérletárak ugyanis ingadoznak az idő előrehaladtával, mind a fizetésekhez, mind pedig a lakásárakhoz viszonyítva.

Nem túl magas ez a lakbér?

Előfordulhat olyan időszak, amikor a lakbérek ilyen tekintetben kifejezetten magasak, és emiatt az emberek már inkább a lakásvásárláshoz folyamodnak, ezáltal korrekcióra késztetve a piacot. Nyilván hiba volna egy kiugróan magas, vagy akár egy kiugróan alacsony lakbérről azt gondolni, hogy az úgy is marad a jövőben. Ennek a megítélése viszont különösen nehéz, mert itthon nincs igazán hosszú idősorunk a lakásár/lakbér hányados alakulására. Így pedig még egyszerű statisztikai módszerrel sem tudjuk belőni a hosszútávú átlagot. (Ehhez legalább egy teljes lakáspiaci ciklust kéne megfigyelnünk.)

Az OECD adatbázisában találunk a magyar lakásár/lakbérhányados alakulásáról adatokat, amely alapján a jelenlegi szint nem tűnik kirívónak. Persze ez az idősor nagyon rövid, vagyis közel sem mutat eleget a magyar lakáspiaci ciklusból. A továbbiakban mindenesetre azt tételezzük fel, hogy a most látott lakbérek nagyjából egyensúlyi arányban vannak a lakásárakkal. Itt azért hozzátennénk, hogy erről igen hosszú vitát lehetne folytatni, hiszen egy halom torzító tényező van a piacon. A számításaink során vissza is térünk majd még ehhez a kérdéshez.

Így hogy kitaláltuk, milyen lakbért tartunk hosszútávon egyensúlyinak, már csak a növekedési üteméről kell döntenünk. Ebben az esetben reményeink szerint nem tévedünk nagyot, ha az egyensúlyi inflációval helyettesítünk. Amennyiben nem így tennénk, akkor azzal azt tételeznénk fel, hogy a lakhatás költségei folyamatosan növekvő részarányt szereznek a kiadásainkon belül. Az exponenciális függvények sajátosságából adódóan pedig egy idő után ezzel irreálisan drágává válna a lakbér minden máshoz képest. Vagyis az albik ára hosszútávon nem alakulhat jelentősen más trend mentén, mint az infláció, mert annak nagyon furcsa következményei lennének.

Pár évig, évtizedig viszont simán torzulhat a piac. Ugyanez a megállapítás egyébként a lakásárakra is igaz hosszútávon. Az USA-ban végzett átfogó kutatások tanulsága szerint (lásd például Robert Shiller kapcsolódó munkáit) egyáltalán nem rossz feltételezés, ha nulla közeli reálfelértékelődéssel számolunk a lakáspiacon. Még ha ezt a mai folyamatokat látva nehéz is elfogadni.

A harmadik és egyben utolsó becslés, amire itt szükségünk van, az a diszkontrátával kapcsolatos. Azzal a releváns hozamszinttel, amit más befektetéseken érhetnénk el, ha nem lakást vennénk. A jövő természetesen bizonytalan, ezért érdemes lehet inkább hozamsávokban gondolkodni. A közgazdaságtudomány vonatkozó kutatásai szerint a reálhozamok összefüggnek az adott gazdaság reálnövekedésével. Mivel ez utóbbira vannak becsléseink, ezért ez szolgálhat akár egy konzervatív kiindulópontnak.

A makrogazdasági összefüggéseket elhagyva próbálkozhatunk még azzal is, hogy kiszámoljuk az adott eszközosztályok historikus hozamát. Ezzel a hosszútávú átlagos teljesítménnyel úgymond fogódzót keresve, hogy egy-egy eszközosztály miként teljesít az adott országban. Ha így teszünk, akkor sok esetben jóval magasabb értéket kapunk majd, mint amit az egyensúlyi reálnövekedésünkből következtethetnénk ki.

A részvénypiacnál ez különösen igaz: itthon például a BUX az elmúlt 30 év átlagában 13,6 százalékkal nőtt évente nominálisan. Inflációval korrigálva ez durván 5,5 százalékos reálhozamnak felel meg, ami jóval magasabb, mint a magyar egyensúlyi reálnövekedésre tett 3 százalék körüli becslések. Mindez nem magyar kuriózum, az USA-ban is magasabb növekedést produkáltak eddig a főbb részvényindexek, mint a gazdaság maga. A jelenség közgazdasági magyarázata talán abban állhat, hogy a részvényindexben jelentős súllyal bíró cégek feltehetően jobban képesek növekedni, mint a hátországuk. Az ilyen folyamatok a külpiacon terjeszkedő cégeknél nem meglepőek, de ennek az értékelésével ebben a cikkben most nem foglalkozunk többet.

Lássuk a számokat!

A most következő számításaink során az OTP Ingatlanpont korábbi elemzésében bemutatott paraméterekből indultunk ki, egy apró változtatással. Ahogy a Portfolio Ingatlan csapata felhívta rá a figyelmet, az ott említett lakás piaci ára az elmúlt időszakban már feljebb kúszhatott, így mi az alábbiakban 28 helyett 30 milliós vételárral számoltunk. A többi paramétert viszont változatlanul hagytuk, amivel a következő eset állt elő:

• A lakásunk aktuális vételára 30 millió forint, amely egy 50-60 négyzetméteres átlagos budapesti lakást takar.
• Ugyanezt a lakást havi 168 ezer forintért tudnánk kivenni.
• A lakásár/bérleti díj hányados konstans marad.
• Az árak az egyensúlyi inflációval, 3 százalékkal változnak évente.
• A reálhozam alapesetben 5,5 százalék (BUX historikus teljesítmény), alternatív forgatókönyv szerint pedig 3 százalék.

Vegyük észre, hogy itt 5,5 százalékos reálhozammal számoltunk, amely a tárgyalt sávunk felső határa, egy optimista érték. Amennyiben a 3 százalékos reálhozamhoz kezdenének el közelíteni, úgy a lakásunk fair értéke a 67 millióhoz tartana. Ebből azt a következtetést szűrhetjük le, hogy a részvénypiac historikus teljesítményénél gyengébb megtérülés esetében kifejezetten jó döntés lehet a saját lakás. Minden más változatlansága mellett.

Persze van itt még egy dolog, amiről a kiinduló feltételezéseinknél beszéltünk. Úgy számoltunk ugyanis, hogy ez a 168 ezres lakbér, amiből 179 hónapnyi kellene a lakás megvásárlásához, arányában nem fog változni. Vagyis egyensúlyban van a vételi és a bérlői piac. De ez egyáltalán nem biztos, hogy így van, könnyen lehet, hogy a ráta az idő előrehaladtával egy másik szinthez kezd el közelíteni.

Ennyiért már mindegy

Ez utóbbi megállapítás sokak számára hangozhat furcsán, hiszen annyira nincs is vészesen távol egymástól a két érték. Márpedig a magyar közvélekedés szerint szinte elképzelhetetlen, hogy akár ugyanúgy is kijöhet pénzügyileg az albérlet, mint a saját lakás. Ennek megértéséhez az alábbi gondolatmenetet kövessük végig figyelmesen.

Van 30 millió forintunk, amiből az első esetben megvásároljuk a kiszemelt lakásunkat és élvezzük, hogy többé nem kell a hó végén kicsengetni a lakbért. A második esetben pedig a 30 milliónkat szépen befektetjük egy részvényalapba, amiből folyamatos jövedelmünk származik. Ez a jövedelem hivatott fedezni a lakbérünket, méghozzá olyan módon, hogy annak kifizetése után még növelni is tudjuk a befektetéseinket. Ez utóbbira azért van szükség, mert az idő előrehaladtával ugye emelkedni fog a lakbér is, az elérhető hozamkörnyezetben viszont biztosan nincs tartós trend, vagyis a dráguló lakhatásunkat csak akkor tudjuk fedezni, ha egyre több pénzünk van a befektetési számlánkon.

Az ördög a hozamokban rejlik

Némi matematikával belátható, hogy a bérlő egyenlegének (megtakarítás plusz tőkepiaci jövedelem mínusz bérleti díj) legalább pont olyan mértékben kell növekednie, mint ahogy a lakbér és az ingatlanár is változik. Ez ugye a mi forgatókönyvünkben évi 3 százalék. Ha ezt nem érné el, akkor idővel elkezdene apadni a bérlő megtakarítása, vagyis a lakásvásárlás felé billenne a mérleg. Mindebből még az is levezethető, hogy a befektetéseken elért reálhozamnak meg kell egyeznie az átlagos bruttó bérleti díjból származtatott nominális hozammal, hogy fenntartható mértékben növekedjen az egyenlegünk.

A példánkban szereplő 168 ezres lakbér a 30 milliós ingatlanunk esetében 6,72 százalékos bruttó lakásmegtérülést jelent (csak a megspórolt lakbért nézzük most). Ha csak ennyi nominális hozamot érünk el a tőkepiacon, akkor idővel a lakbér növekedésével felborul az egyensúly, és csökkenni kezd az egyenlegünk. Az egyensúlyt a 9,72 százalékos nominális hozam teremthetné csak meg (6,72 százalékos reálhozam). Ekkor fog olyan mértékben nőni a befektetett vagyonunk, hogy annak a hozamából a mindenkori lakbért pont fedezni tudjuk.

Csakhogy ez az érték ugye fölötte van annak a sávnak, amit még reálisan elérhetőnek gondolunk hosszútávon. Emiatt pedig azt a következtetést vonhatjuk le, hogy amennyiben ilyen magasan marad a lakbérünk reálszintje, akkor szinte biztosan nyerünk a lakásvásárlással. A végső kérdésünk tehát az, hogy tényleg normális (egyensúlyi) ma a lakbér, vagy netán már túl magas?

Cikksorozatunk záróepizódjában azt nézzük majd meg, hogy a fenti esetet folytatva miként alakulhat egy bérlő és egy tulajdonos vagyoni helyzete. Ki lesz a gazdagabb húsz év múlva és mennyivel?