A fenti kérdésre látszólag mindenki rávágná, hogy Budapesten, hiszen a fővárosban a lakásállományhoz viszonyítva eleve magasabb az adásvételek száma. Azzal azonban kevesen számolnak, hogy míg Budapesten nagyjából 1,7 millió ember él, addig a községekben a legutolsó népszámláláskor még 3 millió lakost mértek.
Az MNB 2002-től kezdve megnézte, hogy mennyi lakóingatlan cserélt gazdát az egyes települési kategóriákban. A három típust a főváros, a többi város és a községek adták. Az nem meglepő, hogy a városokban (Budapest nélkül) történt a legtöbb adásvétel, ugyanis az ország lakosságának több mint fele ilyen jogállású településen él. Ezzel szemben Budapest kevesebb mint 20 százalékot, a községek pedig közel 30 százalékot tesznek ki az ország népességéből.
Az elmúlt 17 év során a fővárosban a legtöbb évben minimálisan, de több lakás cserélt gazdát, mint a községekben. Voltak azonban kivételek: 2002 második felében éves szintre vetítve például Budapesten 41 ezer lakást adtak el, míg a községekben 42 300 tranzakció történt. Az ezt követő felíveléskor azonban Budapest jelentősen elhúzott, volt olyan év, hogy másfélszer annyi adásvétel történt ott, mint a községekben. Bár 2005-ben volt egy kis megtorpanás, amikor ismét több lakást adtak el a községekben, de attól kezdve 2010-ig ismét a főváros vezetett.
Budai Walzer I. ütem
|
260 db lakás
28 – 91 m2 alapterület |
Átadás:
2021 Q3 |
|
27 – 82.3 M Ft
|
|
A válság alatt azonban mindenhol csökkent a tranzakciók száma, Budapesten 30 ezer alá esett, és attól kezdve a két településtípus tranzakcióinak száma lényegében együtt haladt egészen 2014-ig, amikor Budapesten ismét elindult a szárnyalás. Az érdekes viszont az, hogy hiába emelkedtek az árak és nőttek országos szinten a tranzakciók, a fővárosban 2016 óta az adásvételek számának a csökkenését látjuk, ami mostanra azt eredményezte, hogy ismét több lakást adnak el a községekben együttvéve, mint a fővárosban. A jelenséget, hogy Budapesten már csökkenő tranzakciószámokat látunk, Banai Ádám, az MNB Pénzügyi Rendszer Elemzése Igazgatóság igazgatója három tényezővel magyarázza.
Banai Ádám
igazgató, Pénzügyi Rendszer Elemzése Igazgatóság
Magyar Nemzeti Bank
Banai Ádám a Budapesti Corvinus Egyetem Pénzügyi befektetéselemző és kockázatkezelő szakán szerzett MSc diplomát, doktori fokozatát ugyancsak a Budapesti Corvinus Egyetem Gazdálkodástani Doktori Iskolán szerezte. 2008-ban… Tovább »
Az első, amit a következő ábrán is mutatunk, hogy 2016-tól, amikor nagy volumenben elindultak az áfakedvezmény miatt az új fejlesztések, és rövidesen elkezdték előértékesíteni a fejlesztők az épülő új lakásokat, akkor sokan használt vagy már használatbavételi engedéllyel rendelkező új lakás helyett már előszerződéssel vásároltak inkább épülő új lakást. A tranzakciós statisztikák az illeték kiszabásán alapulnak, amely minden esetben a használatbavételi engedély kiadását követően történik meg, így az előszerződéssel vásárlók megnövekedett száma egyelőre nem jelenik meg a tranzakciókban. 2016 előtt sajnos az MNB rendelkezik a már fejlesztés alatt előértékesített új lakások számával, de valószínűsíthetően a kiadott új lakásépítési engedélyek és új átadások 2013-14-15-ös mélypontját tekintve jelentősen alacsonyabb szinten voltak az azt követő évekhez képest. Így összességében érdemes kiegészíteni a tranzakciós statisztikákat 2016-tól az előértékesítésekkel is. Mindezek alapján már inkább az látszik, hogy Budapesten 2015 után nem csökkent, vagy kismértékben emelkedett is az eladott lakások száma – mondta el a szakértő.
A lakáspiaci szereplőkkel készített interjúink egyik tanulsága volt, hogy a jelenlegi lakáspiaci ciklus kezdetén a tehetősebb, nagyobb megtakarítással rendelkező vásárlók jelentek meg először a piacon, jellemzően hitelfelvételt nem igénybe véve, akik elsősorban a fővárosban kezdtek el lakást vásárolni. Mindezt jól mutatja, hogy Budapesten 2014-15-ben jelentősen megemelkedett az adásvételek száma, míg az ország többi részén nem volt tapasztalható ekkora hirtelen emelkedés. Később a kevésbé tehetős vásárlók, akik már egy megemelkedett árszinttel találták szembe magukat, már a vidéki településeket is célba vették.
BudaPart
|
817 db lakás
29 – 124 m2 alapterület |
Átadás:
2019 Q3-tól |
|
0 – 0 M Ft
|
|
Harmadrészt a Budapesten hirtelen és nagymértékben megemelkedett árszint már sok vásárlót elriaszthat vagy kiárazhat, akik ehelyett vidéken vásárolnak inkább. A fővárosban a magas árszint és a zsugorodó elérhető hozamok miatt a befektetési kereslet is kitolódhat valamelyest vidékre.
2019.08.10 16:12 Ennyit a lakáspiaci boomról? – Egyre kevesebb lakást adnak el Budapesten