Nincs megállás a nem teljesítő hitelek piacán: legutóbb az UniCredit jelentette be, hogy értékesíti jelzáloghitelekből, fedezetlen hitelekből és számlakövetelésekből álló portfólióját. A tranzakció vásárlói oldalán álló EOS Faktor Zrt. egyik ügyvezető igazgatóját, Lencsés Tamást kérdeztük az ügylet részleteiről és a piac jövőjéről. A témával részletesen is foglalkozunk Követeléskezelési trendek 2019 konferenciánkon, érdemes lesz ellátogatni a rendezvényre.

Egy 9 milliárd forint értékű hitelportfóliót értékesített nemrég a magyar UniCredit az EOS Faktor Zrt.-nek. A tranzakció nem a legnagyobb Magyarországon, mégis speciálisnak mondható. Mi a legfontosabb újdonsága?

Egyrészt fedezetlen és az ingatlanfedezetes portfóliókat egyaránt vásároltunk, ami így egy csomagban nem volt eddig jellemző Magyarországon. Másrészt kötöttünk az UniCredittel egy keretmegállapodást, amelynek értelemben bizonyos feltételek mellett három éven keresztül folyamatosan ügyletátadások lesznek közöttünk az újonnan nem teljesítővé váló hitelek esetében. Ezt forward flow-nak nevezzük, ami a jelzáloghitelek piacán teljesen új jelenség Magyarországon, és az európai országokban se nagyon láttunk még ilyet. Ez új minta lehet a bankok számára.

Miért pont most, az ingatlanpiac csúcsán vettettek szemet ezekre a jelzáloghitelekre? Van még feljebb a hitelek fedezetének értékét erőteljesen befolyásoló lakásárakban?

Ha tudnám pontosan, hogy hogyan alakul a lakáspiac a következő három évben, nagyon boldog lennék. Mindenesetre abból indultunk ki, hogy lassulásra, vagy akár korrekcióra is lehet számítani, Budapesten mindenképpen, de valószínűleg Pest megyében és az ország más vidékein is. Egyelőre nem látni, hogy az új családtámogatások mennyire odázzák el ennek bekövetkeztét, de segítenek egy nagyobb visszaesés megelőzésében. A bankok nem teljesítő lakossági hiteleinek aránya a 2015-ös csaknem 20 százalékos szintről 7,5 százalékra csökkent, az MNB és a kormány intézkedései (lásd például a Nemzeti Eszközkezelőt) és a követelésvásárlások megtették a hatásukat.

Bankcsoport szintű ez a megállapodás? A CIB anyabankja és az önök egyik versenytársa között már láttunk ilyet.

Annyiban csoportközi, hogy az olasz UniCredit Group is képviseltette magát a tárgyalásokon, így egy olyan megoldást alakítottunk ki, amely az összes UniCredit-leánybank számára mintául szolgálhat.

Egy úgynevezett pro-soluto záradékot is tartalmaz a megállapodás. Mit jelent ez, és mennyire megszokott az ilyen tranzakciókban?

Bevett gyakorlat: a bank nem vállal felelősséget azért, hogy az adós fizetni fog, éppen ezért értékesíti követelését, miután teljes mértékben felmérte az adós fizetési kockázatát, hajlandóságát. A kockázatokat innentől a követelésvásárló viseli.

Az alacsony hozamkörnyezetben a követelésvásárlók milyen hozamelvárással lépnek fel? Előfordul-e még a korábbi 15-20 százalékos hozamelvárás a piacon?

Ma már nincsenek ilyen magas belső megtérülési ráták, a magyarországi piac nem válik el az európaitól. Spanyolországban például már a 8-10 százalékos hozam is erősnek számít. A bőséges piaci likviditás erősen befolyásolja az elérhető hozamszintet is. A követelésvásárlók egyébként nem ismerik egymás hozamelvárásait, így csak a magunkéról tudnék beszélni, ami viszont üzleti titok.

A bankok ma már a könyv szerinti érték fölött is képesek értékesíteni ezeket a követeléseket, így nagy tömegű értékvesztést tudnak visszaírni, ahogy azt éves beszámolóik is bizonyítják. Őket is meglephette a piac növekedése?

Valószínűleg a bankok sem gondolták, hogy ilyen mértékű növekedés történik. Azt is látni kell, hogy a bankoknak nem a kintlévőség-kezelés a fő tevékenységük, és ebben egy banknak sokkal kisebb mozgástere van, mint egy követeléskezelőnek. Éppen ezért normális tendencia, hogy a nem teljesítő követelések idővel kikerülnek a bankok mérlegéből.

Mi vár ilyen engedményezések után az adósokra? Mennyire gyors a hitelszerződések újratárgyalása?

Mindig az a célunk, hogy közös megállapodásra jussunk az adóssal. Először is megvizsgáljuk, hogy mi az, amire az adós képes, majd közösen megpróbálunk kialakítani egy mindkét fél számára megfelelő megoldást. Sok esetben az adósoknak nem az egyetlen ingatlanáról beszélünk, hanem egy kiegészítő ingatlanfedezetről. Az ingatlan közös értékesítése ilyenkor járható út szokott lenni. Segítséget tudunk adni a részletfizetésben is, amihez az adós hozzájárulása, nyitottsága szükséges.

Mennyire jellemző a kamatkedvezmények alkalmazása, netán a tőketartozás egy részének elengedése?

Mindkettőre van példa, minden az ügyfél együttműködési hajlandóságán múlik. Először is az anyagi helyzetének pontos megismeréséhez érdemes hozzájárulnia. Ha ezt nem tudjuk megtenni, akkor csak egy elnagyolt prekoncepcióval tudunk élni. Nagyon sok múlik tehát az adóson.

A jelzáloghitelek kezelése teljesen más kompetenciát igényel, mint a fedezetlen hiteleké, közüzemi vagy éppen önkormányzati tartozásoké. Hogy néz ez ki az EOS-nál?

Alapesetben 100-150 ügyfélre jut egy referens, és minden esetben személyre szabott ügyintézésre törekszünk. Dedikált ügyfélkezelés, külön üzleti terület jött létre erre nálunk, amely az ingatlanértékelés feladatát is végzi.

A nem teljesítő jelzáloghitelek több mint 70 százaléka ma már a követeléskezelőknél van, nem a hitelintézeteknél. Ennek fényében lát-e még jó üzleti lehetőségeket a jelzáloghitel-vásárlási piacon?

Két lehetőséget látok a piac előtt. Egyrészt a legutóbbi tranzakció során kialakított forward flow keretmegállapodást, amely jó piaci lehetőség az engedményezők és az engedményezettek számára is. Egy ilyen megállapodás a ma még nem látható ügyek előre meghatározott keretmegállapodás és árazási algoritmus alapján történő folyamatos átadását biztosítja. Másrészt a hitelek másodlagos piaca is beindulhat. Láttunk már olyan másodlagos piaci tranzakciókat, amelyekben a kisebb követeléskezelők engedményezik tovább a portfóliójukat.

Úgy tudjuk, az MNB és a követelésvásárlók között egyeztetés zajlott az elmúlt hónapokban, hogy miként vehetnék át piaci alapon az állami, ingatlanvásárlási kvótáját kimerítő Nemzeti Eszközkezelő funkcióját. Várható-e előrelépés e téren?

Az egyeztetések még zajlanak, mi mindenképpen azon vagyunk, hogy megoldást találjunk. Az eszközkezelő nagyon jó kezdeményezés volt, hiszen megoldást adott olyan adósoknak, akiknek nem volt más lehetőségük az adósságtól való megszabadulásra, mint értékesíteni az ingatlanjukat. A bérleti jog megszerzésével ők az otthonukban maradhattak. Hiszünk abban, hogy ezt a koncepciót tovább lehet vinni, dolgozunk azon, hogy javasolni tudjunk olyan módszert, működő metódust, amivel nem ér véget ez a lehetőség.

Mennyire látszik javulás az ügyfelek fizetőképességét tekintve az elmúlt években, és van-e különbség e téren fedezett és fedezetlen hitelek, illetve közüzemi, önkormányzati, egyéb követelések között?

A gazdasági fellendülés nyomán a hitel- vagy adósságtörlesztésre fordított összeg is megnőtt, ez egyértelműen érzékelhető. Sokkal konstruktívabbak, együttműködőbbek az adósok, mint a korábbi években. A jelzálog-fedezetes hiteleknél mindig nagyobb a motiváció, hiszen a lakhatásáról van szó. A telekommunikáció esetében viszont kisebb követelési értékekről beszélünk, így könnyebben tudja teljesíteni az adós a 100-200 ezer forintos tartozását.