Amikor 3 és fél évvel ezelőtt bevezették az új lakásokra vonatkozó 5 százalékos áfát, abban biztosan egyetértés volt, hogy minden piaci szereplő számára (vásárlók, szakmunkások, kivitelezők, fejlesztők, kormányzat, stb.) kedvező hatásokat fog eredményezni. Arra viszont csak erős becslések voltak, hogy milyen mozgásokat fog az intézkedés az új és a használt lakások piacán okozni. A legtöbb várt hatás jóval magasabb, erősebb lett mint, amire elsőre számítani lehetett. Mivel 2020-tól a jelenlegi helyzet alapján, újra 27 százalékos lesz az áfa, fontos, hogy ismét foglalkozzunk a várt hatásokkal. A kérdések adottak, vajon mi lesz a lakásépítésekkel, az árakkal, a költségvetési bevételekkel, a kereslettel és az építőipari kapacitásokkal?
2016-ban a kedvezményes áfa bejelentésével a kormányzat arra számított, hogy az akkoriban épülő 8-9 ezer új lakás akár 3-5 ezerrel is bővülhet, ami már a kisebb áfakulcs utáni bevétel-kiesést kompenzálhatja. Ezt az óvatos számítást jócskán felülmúlta a piac, tavaly mintegy 20-25 ezer új lakás épült országszerte. A szakemberek arra már 3-4 éve is számítottak, hogy a munkabérek és az építőipari költségek emelkedni fognak, a külföldön munkát keresők bérét ugyanis jelentősen fel kellett emelni, hogy hazajöjjenek a nagy lakásépítési boomra. A várt 15-25 százalékos emelkedést viszont inkább 30-40 százalékos lett az évek alatt a legnagyobb kivitelezők szerint.
CSENGERY PALACE
|
77 db lakás
39 – 122 m2 alapterület |
Átadás:
2020 Év vége |
|
52.25 – 210 M Ft
|
|
Az árak kérdésében volt talán a legbizonytalanabb mindenki, még a mozgás iránya sem volt egyértelmű, sokan számítottak viszont arra, hogy a kivitelezési költségek növekedése elnyelheti azt az árcsökkentő hatást, amit az áfacsökkentés a lakáspiacra gyakorolhatna. Ehhez képest, országosan is 50 százalék feletti a 2016-tól végbement áremelkedés az új lakásoknál (KSH számításai mindig a legalacsonyabb értéket mutatják, náluk a tiszta árváltozás 25 százalék volt 2015 vége és 2018 vége között), a fővárosban pedig elnézve a 2016-os 505 ezer forintos és a jelenlegi 875 ezer forintos négyzetméterárakat, még a több mint 70 százalékos emelkedés is megállja a helyét. Ez persze nem tisztán az áfa hatása, a hátterében több tényező állt, a lakosság jövedelmi és pénzügyi körülményei gyorsan javultak, 2016-tól váltak elérhetővé a CSOK jelentősen megemelt összegei, illetve a válság éveiben elhalasztott kereslet hatása egyaránt szerepet játszott.
Látszik tehát, hogy nehéz évekkel előre egy ennyire komplex piacot jól leírni, az Eltinga kutatói azonban összegyűjtötték, hogy a kedvezményes áfa visszaemelése várhatóan milyen hatásokat generál:
- 1. az építésekre,
- 2. az árakra,
- 3. a költségvetési bevételekre,
- 4. a keresletre és
- 5. az építőipari kapacitásokra.
Egressy Liget
|
38 db lakás
47 – 100 m2 alapterület |
Átadás:
2019. dec |
|
37.05 – 85.65 M Ft
|
|
1. Mi lesz az áfa emelkedése után a lakásépítésekkel?
Jövőre visszaeshetnek a lakásépítések: Budapesten 2019-ben nagyjából 14,5 ezer társasházi lakás átadása várható, 2020-ban ez a szám 10 ezer alá csökken a Budapesti Lakáspiaci Riport 2019 első negyedéves adatai alapján. A következő években így erősen szűkülhet a lakáskínálat, hiszen az épülő, vagy tervezett társasházi lakások jelentős része már gazdára talált. A fejlesztők az idei évben igyekeznek a lakások vásárlóit minél magasabb összegű előlegek befizetésére ösztönözni, így kihasználva még az idei évben érvényes alacsonyabb áfakulcsot.
2018-ban összességében kevesebb lakásépítési engedélyt adtak ki Magyarországon, mint egy évvel korábban, ami mutatja a beruházók felkészülését az áfa-szabályok 2020 utáni változására. Az ősz az áfa-szabályok módosítása kapcsán ismét aktívabb fejlesztői tevékenységet eredményezett, az utolsó negyedévben a korábbi csökkenés ellenére némileg nőtt a szezonálisan igazított kiadott lakásépítési engedélyek száma. A fejlesztők tehát az áfa változását látva ugyan aktívabbakká váltak az engedélyeztetés terén, azonban ez nem feltétlenül jelent ténylegesen megvalósuló beruházásokat.
A három negyedévre előre csúsztatott becslés alapján az épített lakások száma visszaesik országosan és a fővárosban egyaránt. Budapesten ráadásul ez még drasztikusabb lehet, mivel a vállalkozások által épített lakások aránya jóval magasabb, őket pedig a mérséklődés is sokkal jobban érint. A visszaesés a családi ház engedélyeztetéseken egyelőre kevésbé mutatkozik meg, de vélhetően még ezek sem nem tudják majd pótolni a visszaeső vállalkozói építéseket.
Klikk a képre!
|
2. Mi fog történni az áfa-emelés hatására a lakásárakkal?
Magasabb bruttó árak az új lakásoknál: A lakáspiaci fejlesztők jellemzően 10-15 százalékos árbevétel arányos eredménnyel dolgoznak, ez nem fedezi az áfanövekedés okozta több mint 20 százalékos áremelkedést, így új fejlesztéseket csak magasabb bruttó újlakás-árak mellett hajlandóak indítani. A kedvezményes áfa bevezetését követően a kínálat nagyon megugrott, a gyorsan emelkedő kereslet növelte az árakat, ami ellensúlyozta az adócsökkentés hatását. Megfordítva a dolgot, az 5 százalékról 27 százalékra történő változás hatása, hogy (a kereslet és kínálat törvénye alapján) kevesebb lakás fog épülni és a vásárlók ehhez magasabb bruttó áron juthatnak majd hozzá. Ezen túl az elmúlt években dinamikusan emelkedő lakásépítési költség továbbra is nyomást gyakorolhat a lakásárakra.
2019.06.29 18:10 Tömeges átárazások a budapesti új lakásoknál: több mint a fele új árat kapott
A Budapesti Lakáspiaci Riport adatai alapján az átárazódások már az áfa-szabályok változásának bejelentését követően megindultak. Budapesten összességében a lakások 43 százalékának ára növekedett, ebből 15 százalék volt, ami legalább 5 millió forinttal nőtt.
3. Mi történik a költségvetési bevételekkel?
A költségvetési bevételek nem arányos növekedése: A kedvezményes áfa visszaemelése nem fogja a költségvetési bevételek arányos növekedését eredményezni. Az új lakások csökkenő száma miatt alacsonyabb lesz az áfa alapjául szolgáló mennyiség. A lelassuló építőipar pedig valószínűleg kevesebb nyereségadó és foglalkoztatottak után fizetett járulékkal járul majd hozzá a költségvetési bevételekhez.
4. Hogyan változik a kereslet?
Egyelőre nincs csökkenésre utaló jel: A lakáspiaci keresletet szintén támogatják a stabilan emelkedő jövedelmek, illetve a már meglévő és a júliustól érkező családtámogatási programok. Így a teljes lakáspiacon a kereslet oldaláról összességében nem várható árvisszafogó hatás. A használt lakások árelőnye, az áfakulcs emelkedése miatt várhatóan növekvő újlakás-árak mellett a használt piac felé tereli a keresletet. Ha emiatt a használt lakások tovább drágulnak, az később az újlakás-fejlesztések beindulását eredményezheti, ugyanis a még megemelt áfakulcs mellett is egyre több fejlesztőnek érheti majd meg újra beruházást indítani.
Budai Walzer I. ütem
|
260 db lakás
28 – 91 m2 alapterület |
Átadás:
2021. jún |
|
27 – 82.3 M Ft
|
|
5. Mi történik az építőipari kapacitásokkal a visszaesés után?
Kisebb kapacitásokra lehet szükség: Egyes szakágazatokban (belsőajtók, homlokzati nyílászárók, tégla, vakolat, habarcs, homlokzati hőszigetelő rendszerek, hidegburkolás, laminált padló, gépész, elektromos munkák) ugyan megszűnhet a kapacitáshiány, de másrészről ez azt jelentheti, hogy a hiány nem tudja kikényszeríteni azokat a technológiai változásokat, amelyek modernebb építőipari megoldásokat tennének lehetővé.
Az elmúlt években az építőipar erőteljes aktivitása, a korábban leépített kapacitások hirtelen történő bővítését kívánta. Az ÉVOSZ 2018 augusztusi felmérése szerint a megkérdezett cégek lekötött rendelésállománya a cégek több mint felénél haladta meg a kapacitásuk 80 százalékát vagy a teljes kapacitást. Ugyanakkor a kapacitások a válság éveihez képest jelentősen bővültek az elmúlt években, és sikerült alkalmazkodni a boomhoz, például külföldi brigádokat beszoktatni a magyar piacra. A foglalkoztatás 2018-ban a magyar konvergencia-program szerint 30 ezer fővel bővült az építőiparban.
Pannónia Ház
|
231 db lakás
40 – 100 m2 alapterület |
Átadás:
2018. nov |
|
30.3 – 119.6 M Ft
|
|