Bár még mindig milliárdok áramlanak ingatlanalapokba, korántsem olyan mértékben, mint azt tavaly láthattuk. Ez a Portfolio által megkérdezett alapkezelők szerint csak részben tudható be a májusban bekövetkezett szabályozói változásoknak, másik részében inkább az új szuperállampapír a ludas. A Magyar Állampapír Plusz elszívó hatása leginkább a helyét kereső új pénzeknél mutatkozik majd, így várhatóan az ingatlanalapok által kiépített közel 1700 milliárd forintos vagyont nem fogja érdemben érinteni az új befektetés, mindez ugyanakkor azt is jelentheti, hogy itt a teteje az ingatlanalapok piacának. Mostani cikkünkben utánajártunk annak is, hogy milyen feltétellel vehet ma valaki ingatlanalapot és melyek azok a régi sorozatok, amelyek újra megnyíltak a befektetők előtt.

Többször is írtunk arról, hogy új ajánlással jött ki az MNB az ingatlanalapokra vonatkozóan, aminek a lényege, hogy az újonnan indított alapok és sorozatok esetében a visszaváltási idő minimum hat hónapra nő (T+180 nap), ami lényegesen hosszabb idő, emellett a meglévő alapok esetében forgalmazási maximumot vezetnek be. Az új szabályoknak lassan két hónapja kell megfelelniük az érintett alapoknak, így utánajártunk, mi a helyzet az ingatlanalapok piacán.

Mennyire nagy a baj az ingatlanalapoknál?

A Portfolio által megkérdezett alapkezelők tapasztalata szerint a forgalmazási maximum, illetve a 180 napos korlát bevezetése után nem változott érdemben a visszaváltások mértéke, azzal a különbséggel, hogy most ezeket a visszaváltásokat a korlátok miatt már nem tudják érdemben ellensúlyozni a vételek. Volt olyan alap is, ahol júniustól kezdődően volt nagyobb tőkekiáramlás, de ezt nem a 180 napos korlátnak, sokkal inkább a szuperállampapír megjelenésének tudják be.

A BAMOSZ-on elérhető adatok alapján valóban nem volt jelentős tőkemozgás a májusi és júniusi hónapokban a lakossági sorozatok esetében, májusban áprilisról még nőtt is kis mértékben a vizsgált sorozatok kezelt vagyona. Egyedül júniusban csökkent összességében a kezelt vagyon, ebben valóban lehet hatása a korlát mellett a Magyar Állampapír Plusz bevezetésének is.

Klikk a képre!

Nagyobb tőkebeáramlás tavaly év végén volt az ingatlanalapokban, decemberben közel 80 milliárd forintot gyűjtöttek, azóta pedig májussal bezárólag összesen több mint 96 milliárdot.

A hozamok egyelőre meggyőzőek

A lakossági ingatlanalapok hozama egyelőre meggyőző, több olyan sorozat is van, amelynek féléves hozama meghaladja a 4-5%-ot, az MKB alapok alapja konstrukciója pedig több mint 13%-ot csinált, igaz, a piaci átlaghoz képest kockázatosabb befektetésekkel.

A legfrissebb, július elejéig rendelkezésre álló adatok szerint több sorozat éves hozama is megközelíti vagy felülmúlja a 8%-ot, ez utóbbiak táborában van a Raiffeisen több sorozata és a Duna House Lakásalap is. Az pedig, hogy egyelőre nincs érdemi tőkekiáramlás az alapokból azt mutatja, hogy a befektetők többsége elégedett az alapok teljesítményével és nem feltétlenül ugranának ki még egy olyan, szinte kockázatmentes befektetési lehetőségért sem, mint a szuperállampapír.

Klikk a képre!

Hogy lehet ingatlanalapot venni május 15. után?

A lakosság számára is elérhető ingatlanalapokkal az Impakt, az Erste, az Európa, az MKB-Pannónia, a Diófa, az OTP Ingatlan és a Raiffeisen rendelkezik. Megkérdeztük az alapkezelőket az azóta történt változásokról, és amit elsőre ki lehet emelni, hogy

• néhány befektetési alap értékesítése újraindult, tehát a régi sorozatú befektetési jegyek egy részéből újra lehet venni, ilyen az MPT Ingatlan A sorozata, az Erste Ingatlanalap forintos sorozata és az OTP Ingatlanbefektetési Alap.
• Fontos változás még, hogy az MPT Ingatlan alap esetében az intézményi sorozatot is megnyitották alakossági ügyfelek számára, a Duna House Lakásalapból indult egy 180 napos visszaváltású B sorozat, és az Erste is tervezi egy új sorozat kibocsátását.

A változásokról bővebben:

• A Diófánál az MPT Ingatlan Alap 2015 eleje óta két sorozattal működik, a lakossági ügyfelek körében elterjedt „A” sorozat mely T napos visszaváltású, illetve az elsősorban intézményi ügyfeleknek ajánlott „I” sorozat mely 180 napos visszaváltású, de alacsonyabb díjterhelésű (így a hozama magasabb). Az „A” sorozat esetén az MNB ajánlásnak megfelelően bevezetésre került egy forgalmazási maximum (ennek mértéke a május 15-én forgalomban levő befektetési jegyek száma), így május 15. után leállt a vételi megbízások rögzítése. Azóta azonban a természetes mértékű visszaváltások következtében a forgalomban levő befektetési jegyek darabszáma a forgalmazási maximum 98%-a alá csökkent, így június 11. óta ugyanolyan kondíciókkal lehet T napos visszaváltású befektetési jegyet venni, mint korábban a forgalmazói hálózatoknál (ameddig újra el nem éri a sorozat a forgalmazási maximumot). Az „I” sorozatra nem vonatkozik az MNB ajánlás, így alapvetően belső döntés alapján, év elején tettek olyan változásokat amelyek elérhetővé tették a sorozatot a lakossági ügyfelek számára is (pl.: vételi minimum eltörlése, aktívabb marketing a forgalmazói hálózatokban).
• A Duna House Lakásalapnál bevezették a május 15-i napon forgalomban lévő befektetési jegyekre a forgalmazási maximumot (A sorozat), továbbá bevezették a B-sorozatot is 180 napos visszaváltással.
• A Raiffeisen saját hatáskörben május 15-től 3-ról 10 százalékra emelte azt a vételi jutalékot, amely az Ingatlan Alap saját bevételének számít. Tekintve, hogy már a 3 százalék bevezetése is jelentősen lecsökkentette 2018 tavaszán a pótlólagos beáramlást, úgy vélik, hogy e lépéssel érdemben tudnak megfelelni az MNB ajánlásának. Új sorozatot egyelőre nem indítottak, ugyanakkor vizsgálják a T+180 napos sorozatok bevezetésének lehetőségét.
• Az Erste Ingatlanalap befektetési jegyeinek folyamatos forgalmazása során felső korlátot, forgalmazási maximumot határozott meg, így május 15-én lezárták az értékesítést. Egy alsó korlát is meghatározásra került: amennyiben ezt eléri az ingatlanalap, úgy megnyitják az értékesítést. A forintos ingatlan alap már elérte az alsó korlátot, így jelenleg az ügyfelek részére elérhető. Az Erste Euro Ingatlan Alap esetében szerepel az Erste terveiben, hogy elindítanak egy 180 napos sorozatot.
• Az OTP Ingatlan is forgalmazási maximumot vezetett be meglévő alapjai esetében, ezek közül az OTP Ingatlanbefektetési Alap esetében már újranyitották az értékesítést, miután a forgalmazási maximum mennyiségének 2%-kal csökkentett mértékét elérte a befektetési jegyek száma.

Közel 1700 milliárd forint van ingatlanalapokban

A hazai ingatlanalapokban kezelt vagyon 2017 októberében lépte át az ezermilliárd forintos határt, május végén pedig már megközelítette az 1700 milliárdot. Az utóbbi évek ingatlanpiaci felfutásából tehát egyértelműen profitáltak az ingatlanalapok is, még úgyis, hogy ezek a konstrukciók elsősorban ipari és kereskedelmi ingatlanokba fektetnek, nem pedig lakóingatlanokba. Az életbe lépett visszaváltási korláttal és az új szuperállampapírral azonban valószínű, hogy nagyjából itt van a teteje az ingatlanalapok kezelt vagyonának, nem valószínű, hogy a jelenlegi szabályozói elvárások és lakossági állampapír-piaci kereslet mellett ez érdemben tudna nőni a közeljövőben.

Ha különszedjük az adatokat, érdekes képet mutat az is, hogy 2017 első felében még volt egy látványosabb felfutás az intézményi befektetők bevásárlásaiban, de onnantól kezdve a háztartások ingatlanalapokban kezelt vagyonának növekedése szinte minden negyedévben meghaladta az intézményi vagyonnövekedést. Ennek köszönhetően tavaly év végére az 1545 milliárd forintos állomány kétharmada lakossági befektetők kezében volt.

Címlapkép: MTI/Balaton József