A lakásárak emelkedésével párhuzamosan az eladott lakások száma is nő, országrészenként azonban nagy különbségek vannak. Az OTP Jelzálogbank Lakóingatlan Értéktérképe látványos ábrákon mutatja be, hogy a meglévő állományhoz képest, hol adták el tavaly a legtöbb lakást Magyarországon. Emellett azt is megvizsgáltuk, hogy mit hozhat az idei év a vásárlók számában, kell-e félnünk egy esetleges piaci lassulástól vagy visszaeséstől.

Bár a teljes körű NAV tranzakciós adatbázishoz elemzési céllal hozzáférő Központi Statisztikai Hivatal még nem publikálta 2018-as végleges lakóingatlan-forgalmi statisztikáját, az OTP Jelzálogbank rendelkezésére álló, jogszabályi előírásoknak megfelelően szűrt adatbázisból – a megelőző évit jócskán meghaladó – 9%-os forgalomnövekedés olvasható ki országosan. Ez 2018-ban nagyjából 165-170 ezres tranzakciószámot jelent.

Fontos megjegyezni, hogy a KSH 2017-re közölt 154 ezres forgalmi adata nem tartalmazza az abban az évben – és azóta is – látványos felfutáson áteső újlakás-piac tranzakcióinak egy részét, amikor is a vevők első körben csak előszerződést kötnek az új lakásra, és az építési engedély után aláírt végszerződés jelenik csak meg később a NAV adatbázisában. Ugyanígy kimaradnak az adatkörből a telekvásárlással társasház kivitelezésére összeálló magánszemélyek lényegében lakóingatlan vételei is. A „valós forgalom” tehát ezeknél a számoknál sok ezer tranzakcióval magasabb lehet.

Waterfront City

1033 Budapest, Folyamőr utca 3.

269 db lakás 30 – 126 m2 alapterület	Átadás: 2021 Q4
25.2 – 209.9 M Ft

Ajánlatot kérek

Erősítenek a községek

A NAV adataiból kiderül, hogy tavaly a községek forgalma nőtt a legnagyobb mértékben, amit a kisebb városok, majd a megyei jogú városok forgalmi bővülése követett. Budapesten ugyanakkor az elmúlt két év csökkenése után csak minimális, 2% körüli növekményt látunk. Mindezek alapján, a főváros egyre kisebb szeletét adja az összforgalomnak, míg a kisebb városok és községek részaránya egyre nő, a nagyvárosok részesedése pedig jelenleg stagnál. Ez párhuzamba állítható a nagyjából két éve megfigyelhető trenddel, miszerint a kereslet élénkülése az – egyelőre még látványosan – olcsóbb térségek felé mutat. Ez hosszabb távon ugyanakkor árkiegyenlítő hatással járhat.

Az olcsóbb megyékben nő jobban a kereslet

Tavaly minden megyében nőtt az adásvételek száma. A bővülés üteme csak öt megyében, Jász-Nagykun-Szolnok, Tolna, Nógrád, Baranya és Veszprém megyében maradt el a 2017-es mértéktől. Érdekes, hogy a legnagyobb, 22%-os forgalomnövekedés Vas megyében mérhető, amely megye 2017-ben még a legjelentősebb, 10%-os visszaesést produkálta. 20% felett még Békés, Borsod-Abaúj-Zemplén és Bács-Kiskun forgalma nőtt. A pozitív folyamatokra egyrészt technikai jellegű magyarázat az alacsony bázisérték. Másrészt megyei szinten is kiolvasható tendencia az olcsóbb területek átlagnál nagyobb keresleti élénkülése.

A járások többségében, 80%-ában nőtt a forgalom 2017-hez képest. A 197 járásból 157-ben volt mérhető forgalomnövekedés, és csak 40-ben forgalomcsökkenés (ld. piros szín). A tranzakciószám-változás iránya mellett érdemes annak volumenét is megvizsgálni. A térképen jelölt legfelső kategóriába került 17 járás, amelyekben minimum 60%-kal nőtt a forgalom egy év alatt, a legolcsóbb északkeleti, alföldi és dél-dunántúli régiókban sűrűsödik leginkább. Ennek a kategóriának ugyanakkor többségében igen csekély forgalmú járások a tagjai, tehát alacsony – akár csak alig néhány tucatnyi darabszámú – bázisról mérhető a nagy növekedés.

Klikk a képre!

A csökkenő forgalmú területi egységek az Alföld kivételével nagyjából egyenletesen fedik az országot; tíz budapesti kerület is ebbe a csoportba tartozik. A bázisév (itt 2017) forgalma ebben a viszonylatban is meghatározó természetesen. Számtalan élénk forgalmú, nagyváros központú járás (pl. Pécsi, Veszprémi, Zalaegerszegi vagy Szekszárdi járás) tartozik ebbe a kategóriába, ahol könnyebb visszaesést elkönyvelni egy adott év statisztikája alapján.

Élénkülő belváros

Budapest egészében 2%-kal, a végleges számokban várhatóan 37 ezer közelébe nőtt tavaly a tranzakciók száma. Tíz kerületben ugyanakkor visszaesett a forgalom, 1-19% közötti mértékben. Ezek igen vegyes piaci helyzetűek: magas presztízsű budai városrészek és Pest peremi kertvárosi részek, illetve forgalmas belvárosi kerület egyaránt tartozik ide. Tetemes a veszteség a 2-3 ezres forgalmú VIII. és X. kerületben. Azt, hogy a befektetési célú vásárlások még mindig jelentős keresletet generálnak mutatja, hogy a rangsor másik végén, 10%-ot meghaladó forgalmi élénküléssel áll pl. az V., XIII. vagy VII. kerület. A XIII. kerület emellett a legfőbb színtere a most dübörgő újlakás-építésnek és forgalomnak is. A tranzakciószám egyik évről a másikra bekövetkező hektikus mozgására példa ugyanakkor az amúgy – nem mellékesen – legdrágább V. kerület, amelyet 2017-ben a legnagyobb arányú, 25%-os visszaeséssel emlegettünk, tavaly viszont élre ugrott közel egyharmados kereslet-élénküléssel. A legnépszerűbb kerület továbbra is a XIII., a legtöbb, nagyjából 3,7 ezer tranzakciót itt regisztrálták; ezt követik egymás után a XIV., VII., XI. és VIII. kerületek.

Irányítószám-körzetenként vizsgálva, a 161-ből 86-ban nőtt, vagy szinten maradt a forgalom tavaly; hét esetben a növekedés meghaladta az 50%-ot. A térképen legfelső kategóriába (20% feletti élénkülés) 31 körzet került. A százas forgalmi volument meghaladó irányítószámok közül élen álló 1053-as körzet (délkeleti Belváros) 70%-os forgalombővülése egyértelműen a befektetői kereslet számlájára írható. A 1149-es (Kiszugló) és 1097-es (Külső-Ferencváros) körzet 50-55%-os növekményének ugyanakkor elsősorban a számos új projekt az oka (noha – elsősorban a IX. kerület esetében – itt bőven lehet átfedés a befektetési célú vásárlásokkal is). Sötétkék színezés amúgy Dél-Pest, illetve a budai hegyvidéki zóna kivételével nagyjából mindenütt előfordul. A lista másik végéről, értékelhető tranzakciószám mellett, a 1107-es (Gyárdűlő) körzet 45%-os visszaesésében a bázishatás a ludas: több nagy lakóprojekt 2017-es átadása emelte meg ugyanis a viszonyítási év forgalmát. A térképen pirossal jelölt, visszaeső forgalmat mutató körzetek városszerte megtalálhatók. Mindössze két kerület van, ahol viszont az összes irányítószám-körzetben nőtt a forgalom: míg a XIII. kerület hagyományosan az újlakás-építések és kereslet fő központja, a IV. kerületet csak az elmúlt két-három évben fedezték fel a lakásépítők nagy számban, kerületi szinten is érezhető pluszforgalmat generálva.

Klikk a képre!

Vidéken Debrecenben a legaktívabbak a vevők

A forgalom helyi adottságokhoz mért intenzitását a forgási sebességgel mutathatjuk be szemléletesen. Ez egy viszonyszám: az adott időszak (jelen esetben a 2018-as év) során eladott lakóingatlanok számának és az aktuális lakásállománynak a hányadosa. A NAV-tól kapott, a jogszabályi előírásoknak megfelelően szűrt adatbázis feldolgozásával elsősorban a forgási sebesség területi relációit tudjuk hitelesen ábrázolni, az abszolút számok ugyanis az adatszűrés miatt – jellemzően a kistelepüléseken – elmaradnak a valóságtól!

A 2014-től folyamatosan emelkedő országos tranzakciószám ellenére a forgási sebesség 46 járásban még mindig nem éri el az 1%-ot. Az 1%-os forgási sebesség azt jelenti, hogy az adott térség teljes lakóingatlan-állománya 100 év alatt cserélne gazdát. A legmagasabb, 2,5%-ot meghaladó – legsötétebb színezéssel jelölt – kategóriába 17 budapesti kerület mellett a Debreceni, Pécsi, Szegedi, Komlói, Tatabányai, Veszprémi, Dunaújvárosi, Nyíregyházi, Keszthelyi és Győri járás tartozik. A vidéki járásoknál a legkeresettebbekben 3-3,2% közötti a forgási sebesség. Az elmúlt években valamelyest erősödött az ország belső vándorlása, s munkahely teremtési célzattal látványos kelet-nyugat irányú költözés indult el. Bár ennek egy része csak a bérlakás-piacot élénkítette, áttételesen a tranzakciószámra is hatással van.

Klikk a képre!

Emellett a jogállásonkénti eltérések is mérvadók: a forgási sebesség lista végén ugyanis kisváros székhelyű járások állnak (0,4-0,6% között a Tokaji, Bólyi, Pilisvörösvári, Baktalórántházai és Vasvári járás). A nagyobb városok járásaiban hagyományosan is, illetve az elmúlt éveket többé-kevésbé meghatározó befektetési célú vásárlások által felerősítve arányosan is nagyobb az ingatlanforgalom, míg a kisebb településekre – ahogy korábban is írtuk – csak két-három éve ért el valamilyen szintű élénkülés. Az, a már korábban is többször említett folyamat, miszerint manapság az olcsóbb térségek forgalmi élénkülését látjuk, visszaköszön abban is, hogy a forgási sebesség rangsorban az élbolyban már említett Komlói és Dunaújvárosi járásokon kívül, a második legélénkebb piacú kategóriában olyan területi egységek szerepelnek, mint a Miskolci, Salgótarjáni, Oroszlányi, Várpalotai, vagy Ajkai járások.

Budai Walzer I. ütem

1117 Budapest, Budafoki út 215.

260 db lakás 28 – 91 m2 alapterület	Átadás: 2021. jún
27 – 82.3 M Ft

Ajánlatot kérek

Mit hozhat az idei év?

Bár 2017-ről 2018-ra az ország jelentős részén nőtt az adásvételek száma, az utóbbi időben egyre több értékesítő látja azt, hogy csökken a vásárlói érdeklődés. Ez egyrészt a nyári időszakban egy normális jelenség, másrészt a júliustól életbe lépő CSOK bővülése és a babaváró hitel megjelenése ismét növelheti az adásvételek számát. Sokak szerint azonban a magas árak miatt – az MNB szerint Budapesten már túlárazott a piac – várnak ki a vásárlók. A kérdés, hogy az év második felében hogyan alakul majd az adásvételek száma, de elképzelhető, hogy a hatodik éve tartó hegymenetnek lassan a tetőpontjához közeledünk.

2019.06.27 10:28 Fontos változások a babaváró hitel szabályaiban!
2019.06.27 05:35 Káosz a babaváró hitel körül: tisztázzuk, mi van!